Vào năm 2016 tôi là chủ sở hữu hợp pháp của 1 thửa đất do thừa kế của bỗ mẹ để lại. Sau khi bố mẹ tôi mất thì gia đình tôi có họp anh em lại để phân chia tài sản thừa kế có thành lập biên bản phân chia tài sản thừa kế có chứng nhận của chính quyền địa phương. Trên phần đất của tôi được phân chia có một căn nhà cấp 4, cùng nhà bếp giếng nước bể nước hai cây nhãn cổ và nhiều công trình phụ trợ khác như sân bê tông,nhà kho. Năm 2018 do làm ăn thua lỗ tôi phải chuyển nhượng mảnh đất trên cho chủ nợ dưới dạng hợp đồng trừ nợ. Trên hợp đồng chỉ ghi chuyển nhượng diện tích đất là 162 mét vuông. Còn phần tài sản gắn liền với đất thì không đề cập đến. Tôi vẫn sử dụng từ năm 2018 đến bây giờ. Còn phần đất chủ nợ đã chuyển nhượng qua lại đến nay là người thứ tư. Gần đây người chủ đất thứ tư này đến có cho tôi xem sổ đỏ trên đó ghi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và họ bảo rằng Căn cứ vào giấy này thì toàn bộ tài sản trên đất là của họ tất. Tôi không còn quyền lợi gì nữa Và họ đã tự ý đến Phá dỡ phần Công trình của tôi hai lần rồi. Chính quyền xã thì bảo bây giờ đất là đất của họ có quyền làm gì thì làm xã không can thiệp được. Vậy xin luật sư Cho tôi hỏi là với những thông tin tôi cung cấp như vậy thì tôi có còn quyền lợi gì đối với tài sản của mình hay không. Và việc họ tự đến tháo dỡ công trình của tôi như vậy thì có đúng pháp luật hay không. Bây giờ tôi phải làm gì để bảo là vậy quyền lợi của mình?
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
.jpg)
1. Về thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để làm tin cho khoản nợ
Hiện nay, pháp luật không cấm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trừ nợ vì việc này sẽ được thực hiện theo thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch.
Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, thì trên thực tế hai bên không có thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thỏa thuận chỉ là biện pháp bảo đảm (làm tin) cho thỏa thuận vay tiền giữa hai bên. Đồng thời, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, hai bên không có việc bàn giao đất mà gia đình bạn vẫn trực tiếp sử dụng đất từ đó đến nay.
Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này rất có thể bị vô hiệu do giả tạo vì giao kết nhằm mục đích che giấu hợp đồng thế chấp tài sản để vay nợ theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: “1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan […]”
Tuy nhiên, quyền sử dụng đất hiện nay đã được chuyển nhượng qua nhiều đời chủ (người thứ 4), do đó, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự 2015: “2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu […]”.
Do vậy, giả sử hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người chủ nợ đầu tiên bị vô hiệu, tuy nhiên tài sản đã được đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ), sau đó người chủ nợ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, đến nay đã chuyển nhượng qua 4 người nên các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó sẽ không bị vô hiệu. Hiện nay, người thứ 4 được xác định là người có quyền sử dụng đất hợp pháp.
2. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không chuyển nhượng tài sản trên đất.
Pháp luật hiện nay không có quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bắt buộc phải chuyển nhượng tài sản trên đất. Tức, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản trên đất là không vi phạm quy định pháp luật. Bộ luật dân sự 2015, tại Điều 267 cũng có quy định ghi nhận về quyền bề mặt của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác (quyền sử dụng đất của một người và tài sản trên đất là của một người khác).
Dựa trên hồ sơ, thông tin bạn cung cấp thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng nhưng do trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm đó tài sản trên đất chưa được công nhận. Nên hợp đồng công chứng chỉ ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự thỏa thuận về tài sản trên đất.
Ngoài hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, các bên không có văn bản nào khác thể hiện sự thỏa thuận về việc bán tài sản trên đất. Do vậy, cần căn cứ vào các thỏa thuận, trao đổi ngoài (bằng miệng hoặc bằng hành vi) giữa những người liên quan khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thỏa thuận về việc bán tài sản trên đất hay không. Với những thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu gia đình bạn và người mua đầu tiên không có thỏa thuận gì về việc bán tài sản trên đất, thực tế cũng không có việc bàn giao tài sản trên đất nên có thể tạm xác định các bên chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có thỏa thuận bán tài sản trên đất.
Hiện nay trên đất có căn nhà cấp 4 diện tích 34 m2, cùng nhà bếp giếng nước, bể nước hai cây nhãn cổ thụ và nhiều công trình phụ trợ khác như sân bê tông, nhà kho được xác định vẫn là tài sản của bạn. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất lại được công nhận cho người khác.
Trong trường hợp này, khi tranh chấp xảy ra, dựa trên hiện trạng sử dụng tài sản trên đất (công trình có kiên cố hay không, có thể di dời không, giá trị của các công trình trên đất…), đồng thời căn cứ vào nguyện vọng của mỗi bên, tòa án sẽ giải quyết dựa trên tính hợp lý. Bạn và người mua thứ 4 có thể thỏa thuận về việc bàn giao đất và thanh toán giá trị tài sản trên đất cho bạn, hoặc ngược lại, người mua thứ 4 có thể giao 1 phần đất tương ứng với hiện trạng xây dựng của căn nhà cho bạn và bạn có nghĩa vụ thanh toán giá trị phần đất được giao.
3. Về việc người chủ thứ 4 tự ý phá dỡ nhà và tài sản trên đất
Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định về Tội hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản:
“1. Người nào hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm […]”
Theo quy định trên, hành vi hủy hoại và làm hư hỏng tài sản chỉ bị truy cứu trách nhiệm hình sự khi đó là hành vi cố ý của người nào đó đối với tài sản mà họ biết rõ là của người khác. Tuy nhiên, trường hợp này phát sinh từ tranh chấp dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Người phá dỡ cũng là người nhận chuyển nhượng tài sản từ nhiều người trước đó, không trực tiếp thỏa thuận, trao đổi với gia đình bạn. Do vậy, trường hợp này chưa đủ căn cứ để khẳng định họ có hành vi hủy hoại hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản của người khác hay không (bản thân họ đang xác định tài sản trên đất đương nhiên thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất). Trường hợp sau khi giải quyết tranh chấp, tài sản trên đất được xác định là của gia đình bạn thì người phá dỡ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho gia đình bạn.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: