Tôi có nhận chuyển nhượng thửa đất có diện tích 469m2. Thửa đất có 3 giấy mua bán vào các năm 1989, 2000, 2013. Trong đó có 2 giấy năm 1989 và 2000 có chứng thực của UBND xã. Nhờ Luật sư tư vấn giúp về loại đất đặc biệt là diện tích đất ở? Có phải nộp tiền sử dụng đất không? Cách tính tiền sử dụng đất.
Mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi:
Thứ nhất, về việc xác định loại đất mà bạn nhận chuyển nhượng
Căn cứ Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để xác định loại đất như sau: “Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này.
…”
Như vậy, để xác định loại đất mà bạn nhận chuyển nhượng cần dựa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận thì cần xác định thông qua các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật đất đai, cụ thể như sau:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
…
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi chưa thấy bạn đề cập đến việc bạn mua đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa. Do đó, chúng tôi sẽ xác định loại đất của bạn là đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, để xác định loại đất bạn nhận chuyển nhượng có phải đất ở hay không cần dựa vào các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai nêu trên.
Bạn có hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập năm 1989, tức là trước ngày 15/10/1993, thuộc loại giấy tờ về đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 100 Luật đất đai. Tuy nhiên trên giấy nhượng đất làm nhà năm 1989, UBND HC chứng thực việc bà Thủy nhượng thổ đất cho bà M là đúng; giấy tờ này chỉ ghi nhận sự kiện chuyển nhượng đất nhưng không xác nhận rõ loại đất là đất ở.
Vì vậy, để xác định rõ loại đất, bạn cũng có thể xin trích lục hồ sơ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính lập trong giai đoạn trước ngày 15/10/1993, từ đó có cơ sở rõ hơn để xem xét hồ sơ địa chính có ghi cụ thể loại đất đối với thửa đất mà bạn nhận chuyển nhượng hay không?
Trong trường hợp, khi bạn xin trích lục nhưng không có hồ sơ địa chính lập trước ngày 15/10/1993 hoặc có nhưng loại giấy tờ đó cũng không ghi rõ loại đất thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tại Hợp đồng chuyển nhượng ngày 11/11/2000, UBND cấp xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất là đất vườn ao, chưa xây dựng công trình. Nếu hiện nay, hiện trạng sử dụng đất vẫn đang chưa có công trình xây dựng và chỉ để trồng trên đất thì có thể được xác định loại đất là đất nông nghiệp.
Đối với trường hợp đất vườn ao được xác định là đất ở theo quy định tại Điều 103 Luật đất đai 2013, thì điều kiện để loại đất vườn ao này được xác định là đất ở là phải nằm cùng một thửa đất đang có nhà ở. Tuy nhiên, như đã nêu trên thì nếu thửa đất không có nhà ở thì mặc dù được xác định là đất vườn ao, thì phần diện tích này cũng không được xác định là đất ở. Việc xác định loại đất vẫn căn cứ theo nguyên tắc nêu tại Điều 11 Luật đất đai 2013 và Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, đó là xác định theo hiện trạng sử dụng đất trong trường hợp các loại giấy tờ về đất không ghi rõ loại đất.
Thứ hai, về việc nộp tiền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 2 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.” Như vậy, theo quy định này, cá nhân đang sử dụng đất mà có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai nêu trên, có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành (Luật đất đai có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2014) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Theo đó, trong trường hợp của bạn, bạn có giấy tờ chuyển nhượng đất giữa bà T và bà M năm 1989; hợp đồng chuyển nhượng giữa ông U, bà Mơ với ông N năm 2000. Đồng thời, bạn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông N và bà T vào ngày 28/05/2013, tức trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành; đã được UBND xã HC xác định là không có tranh chấp.
Như vậy, bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013.
Trường hợp loại đất được xác định là đất nông nghiệp và bạn muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
Theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để thực hiện dịch vụ hoặc được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả, Qúy khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Website: https://luatthangmuoi.com/
Email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: