Xác định lại ranh giới, diện tích đất ở khi xây nhà

Gia đình em mua 1 mảnh đất khi mua đất thì người bán đất chỉ vị trí của lô đất nhưng chưa xác định chính xác cụ thể nằm ở chỗ nào vì nó nằm cả trên một bãi đất rộng. Lúc mua gia đình không làm thủ tục với phường xuống bàn giao đất. Nay bên cạnh có một gia đình đã xây xong và hiện tại gia đình em đang có dự định xây dựng thì đã mời địa chính phường xuống đo đất xác định vị trí lô của gia đình e và đo lại toàn bộ thì nói lô nhà em và lô nhà bên cạnh chưa xây đang bị thiếu (vì lô nhà em và lô bên cạnh chưa xây) có thể do các nhà xây trc khi xây dựng đã đo sai. Vậy giờ khi được cấp giấy phép xây dựng, nhà em cứ tính từ mép nhà xây trước đó sang ngang đủ diện tích trong bìa đỏ, còn phần còn lại của lô đất kia bên em không quan tâm vì cũng khó biết điện tích của lô đấy là bao nhiêu, vậy thì gia đình nhà em có sai gì về pháp luật không? có rủi ro gì không? Khi tiến hành xây dựng gia đình em muốn nhờ trên phường xuống đo đạc cẩn thận lại và xác định lại chuẩn vị trí và diện tích của nhà em thì nhà em cần phải làm những thủ tục gì và làm ở cơ quan nhà nước nào.

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:

Theo các thông tin mà chị cung cấp thì thửa đất của gia đình chị hiện nay đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, khi đo đạc trên thực tế để xây dựng thì nhận thấy diện tích đất có bị thiếu so với diện tích trên giấy tờ. Trong trường hợp này, cần xác định vì sao diện tích đất trên thực tế bị thiếu so với diện tích đất trên sổ đỏ.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024 thì:

"6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất".

Như vậy, trước hết cần xác định có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ nhưng ranh giới thửa đất có thay đổi hay không.

- Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có sổ đỏ và không có sự lấn chiếm ranh giới đất của những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Trường hợp này việc sai lệch về diện tích trên sổ và diện tích thực tế có thể do sai số khi đo đạc. Gia đình chị chỉ được xây dựng trên phần diện tích đất của gia đình mình, nằm trong ranh giới thửa đất.

- Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi, diện tích đất bị thiếu so với diện tích đất trên sổ do bị người sử dụng bất động sản liền kề lấn chiếm thì căn cứ theo quy định tại Điều 175 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, trường hợp diện tích thửa đất ít hơn so với diện tích trên sổ đỏ do bị người sử dụng đất liền kề lấn chiếm thì đây là tranh chấp về đất đai giữa gia đình bạn và người lấn chiếm. Về nguyên tắc thì khi xây dựng, gia đình bạn không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách với bất động sản liền kề khác.

Vì vậy, khi tiến hành xây dựng gia đình chị “cứ tính từ mép nhà xây trước đo ngang đủ diện tích trong bìa đỏ, còn phần còn lại của lô đất kia không quan tâm” là không hợp lý, việc này có thể dẫn đến việc lấn, chiếm sang ranh giới thửa đất bên kia, sẽ phát sinh những rủi ro về tranh chấp, bồi thường…

Trong trường hợp này, trước khi tiến hành xây dựng, gia đình chị nên đo đạc lại để xác định ranh giới thửa đất của gia đình mình, nếu xác định người sử dụng đất đã xây nhà trước đó lấn, chiếm sang ranh giới thửa đất của gia đình mình thì có thể thương lượng với người sử dụng bất động sản liền kề về việc trả lại đúng diện tích đất lấn chiếm hoặc bồi thường cho gia đình bạn. Trường hợp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu UBND cấp xã hòa giải và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết trong trường hợp hòa giải không thành.

Để đo đạc, xác định lại ranh giới, diện tích thửa đất, bạn làm đơn đề nghị đo đạc gửi UBND xã/phường để được giải quyết.

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,

Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!