Chào Luật sư ! Tôi có câu hỏi muốn được Luật sư tư vấn giúp ạ!
Hiện nay tôi đang sử dụng mảnh đất do mẹ tôi để lại trước khi chết, đứng tên chủ sử dụng tại thửa đất số 304, tờ bản đồ số 03, được UBND huyện … cấp GCN năm 2003, diện tích đất ở ghi trên GCN QSDĐ là 300m2. Năm 2004 khi gia đình tôi xây dựng nhà, cán bộ địa chính xã và chính quyền địa phương đã đến đo đạc, cắm mốc và giao đất cho gia đình tôi để gia đình tôi xây dựng công trình nhà ở và tường rào xung quanh tại Biên bản giao đất năm 2004. Gia đình tôi đã xây dựng nhà và tường rào xung quanh, không vi phạm mốc giới, không lấn, chiếm và đã sinh sống ổn định từ đó đến nay không có vi phạm, không tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, danh giới thửa đất không thay đổi. Tuy nhiên, năm 2023 Hội đồng bồi thường hỗ trợ GPMB … đã đến kiểm đếm tài sản và đo đạc theo hiện trạng sử dụng đất tại thửa đất nói trên, kết quả thửa đất nói trên có diện tích đất thực tế là 404,25 m2, tăng 104,25m2 so với diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ, do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác, ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không lấn, chiếm.
Tôi đã nhiều lần đề nghị với Hội đồng bồi thường HTGPMB ... và UBND … tính tiền đền bù cho gia đình tôi theo diện tích đất đo đac hiện trang thực tế, nhưng đến nay Hội đồng GPMB chỉ tính tiền đền bù bằng diện tích đất ghi trên sổ đỏ 300m2, số diện tích tăng lên vẫn không được tính tiền đền bù. (Bảng dự toán phương án đền bù chỉ tính tiền đền bù theo diện tích đất ở ghi trên sổ đỏ là 300m2 và tài sản trên đất , số diện tích đất tăng là 104,25m2 không được tính tiền đền bù mà chỉ tính giá trị tài sản trên đất).
Xin hỏi luật sư:
- Nếu phần diện tích tăng thêm của gia đình tôi thuộc trường hợp không làm thay đổi ranh giới thửa đất, không có tranh chấp, không lấn chiếm đất thì gia đình tôi có được đền bù theo số diện tích tăng lên là 104,25m2 không? Tôi được biết áp dụng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai để công nhận và Điều 12 Nghị định 47/2014.NĐ-CP để bồi thường, nhưng phía cơ quan nhà nước trả lời rằng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai chỉ áp dụng trong trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 15/10/1993 có đúng không? Hội đồng giải phóng mặt bằng cho rằng vì gia đình tôi được cấp Giấy chứng nhận vào năm 2003 nên không được áp dụng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai. Như vậy có đúng không?
- Nếu được đền bù thì số diện tích tăng lên đó sẽ tích theo giá nào? Có bằng với giá đền bù 300m2 đất ở không?
- Do tôi đã đề nghị nhiều lần nhưng vẫn không được giải quyết nên đã có đơn đề nghị bồi thường đất đai gửi lên UBND huyện, Hội đồng bồi thường HTGPMB huyện nhưng đến nay vẫn chưa được trả lời, xin được tư vấn của luật sư.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp thì UBND huyện tiến hành thu hồi đất của gia đình anh vào năm 2023, thời điểm này vẫn áp dụng các quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ nhất, về quy định của pháp luật liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích tăng thêm so với Giấy chứng nhận QSD đất?
Theo thông tin anh cung cấp, thửa đất của gia đình anh sử dụng đã được UBND huyện Nho Quan cấp Giấy chứng nhận từ năm 2003, với thông tin thửa đất như sau:
-
Thửa đất số 304, tờ bản đồ số 03.
-
Diện tích: 300m2. Loại đất là đất ở.
-
Địa chỉ: xã Văn Phong, huyện Nho Quan, tỉnh Ninh Bình.
Khi đo đạc tại thời điểm hiện tại, thì diện tích đất thực tế của thửa đất là 404,25 m2. Tức là có sự tăng thêm 104,25m2 so với diện tích đất ở ghi trên giấy chứng nhận QSD đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Anh có cung cấp thông tin rằng, lý do có sự sai sót này là do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác, trong khi đó ranh giới thửa đất không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm.
Trường hợp này, căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 để xác định như sau:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có”
Theo quy định trên, đối với phần diện tích 104,25m2 tăng thêm so với diện tích ghi nhận tại Giấy chứng nhận, nếu phần diện tích tăng thêm này vẫn thuộc trong ranh giới thửa đất ban đầu, hay còn hiểu là hình thể, ranh giới của thửa đất khi đo đạc hiện tại, không có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất đo đạc tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, thì gia đình anh được ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần diện tích tăng thêm này và không phải nộp thêm tiền sử dụng đất.
Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định rất rõ là trường hợp có sự chênh lệch diện tích đo đạc thực tế do số liệu ghi tại Điều 100 của luật này hoặc Giấy chứng nhận đa cấp.
Như vậy, điều này được hiểu là áp dụng cho tất cả các trường hợp có sự thay đổi diện tích đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi, kể cả trường hợp gia đình anh đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất vào năm 2003. Theo đó, chỉ cần trường hợp diện tích tăng thêm vẫn nằm trong ranh giới thửa đất, toàn bộ thửa đât không thay đổi về ranh giới thì được ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với diện tích thực tế, mà không yêu cầu phải xuất trình giấy tờ gì nêu tại Điều 100 Luật đất đai.
Tóm lại, khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 áp dụng cho cả trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận và trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận. Việc hội đồng giải phóng mặt bằng cho rằng chỉ áp dụng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai cho trường hợp có giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013, tức là các giấy tờ cấp trường ngày 15/10/1993, còn trường hợp gia đình anh được cấp Giấy chứng nhận vào năm 2003 nên không áp dụng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai là nhận định không có cơ sở pháp lý.
Trong trường hợp của gia đình anh, đã được UBND huyện Nho Quan cấp giấy chứng nhận QSD đất vào năm 2003, thì vẫn được áp dụng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 để ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần diện tích tăng thêm nếu ranh giới thửa đất không thay đổi.
Thứ hai, về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích tăng thêm mà chưa được ghi nhận trong Giấy chứng nhận:
Điều 12 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP hướng dẫn cụ thể đối với trường hợp thu hồi đất mà phần diện tích đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận. Còn đối với trường hợp của gia đình anh, đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, nên có thể trực tiếp áp dụng các điều kiện ghi nhận phần diện tích tăng thêm theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai. Sau đó, làm cơ sở để áp dụng điều kiện chung về bồi thường đất theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013, cụ thể:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp,…”
Theo quy định tại khoản 1 Điều 75, người sử dụng đất được bồi thường về đất trong các trường hợp:
-
Phần đất thu hồi được ghi nhận trong Giấy chứng nhận;
-
Phần đất bị thu hồi không được ghi trong Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận.
Như đã phân tích tại phần thứ nhất, cần phải tiến hành xác minh để kết luận có sự thay đổi ranh giới của thửa đất này tại thời điểm giao đất/cấp Giấy chứng nhận, so với thời điểm hiện tại hay không?
Ranh giới thửa đất được hiểu là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó. Khi đo vẽ chi tiết, phải xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
Như vậy, kích thước các cạnh hay diện tích thửa đất có thể bị tính toán, đo đạc sai sót do các công cụ đo hoặc do sai lầm của người đo đạc, việc xác định lại cho đúng kích thước sẽ căn cứ theo đúng mốc giới thửa đất để làm căn cứ đo đạc lại.
Theo thông tin anh cung cấp, trường hợp của anh sử dụng đất không do lấn, chiếm đất và phần diện tích đất tăng thêm là 104,25m2 vẫn trong ranh giới thửa đất ban đầu (tức là hình thể, ranh giới mốc giới thửa đất là không thay đổi, mà chỉ là sai số khi tính toán diện tích thửa đất). Trong trường hợp này, áp dụng khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 để xác định phần diện tích tăng thêm được ghi nhận vào Giấy chứng nhận, tức là thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình anh.
Căn cứ khoản 1 Điều 75 Luật đất đai, phần diện tích đất tăng thêm được ghi nhận trong Giấy chứng nhận, vì vậy khi nhà nước thu hồi đất, gia đình anh sẽ vẫn được bồi thường tương ứng với toàn bộ diện tích 404,24m2 đất thuộc thửa đất số 304.
Lưu ý: Mặc dù theo thông tin anh cung cấp, anh khẳng định rằng thửa đất số 303 không có sự thay đổi ranh giới thửa đất, phần diện tích tăng thêm vẫn thuộc trong ranh giới của thửa đất kể từ khi cấp Giấy chứng nhận đến nay. Tuy nhiên, để đảm bảo đầy đủ quyền lợi, trong phạm vi tư vấn, chúng tôi vẫn tư vấn thêm trường hợp giả sử sau khi đối chiếu, xác định thửa đất 303 có sự thay đổi ranh giới, thì khoản 5 Điều 98 Luật đất đai quy định trường hợp này có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện.
Lúc này, áp dụng quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013, đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh nêu tại Điều 100 Luật đất đai, nhưng người sử dụng đất không có hành vi lấn chiếm, không có tranh chấp và đã sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004, thì được công nhận QSD đất đối với phần diện tích đất không có giấy tờ này. Theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai nêu trên, mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng nếu đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 101 Luật đất đai, thì người sử dụng đất cũng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất, tuy nhiên sẽ phải trừ đi nghĩa vụ tài chính phải nộp khi được công nhận QSD đất đối với phần diện tích tăng thêm này.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, anh có thể gửi văn bản đề nghị tới UBND cấp xã, UBND cấp huyện để yêu cầu rà soát các điều kiện công nhận phần diện tích tăng thêm theo các quy định tại khoản 5 Điều 98 và Điều 101 Luật đất đai 2013.
Thứ ba, về việc xác định loại đất đối với 104,25m2 đất tăng thêm.
Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định, việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau:
-
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
-
….”
Như vậy, về nguyên tắc thì theo quy định tại Điều 11 luật đất đai nêu trên, về việc xác định loại đất sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận QSD đất. Trường hợp cơ qua nhà nước cho rằng, thời cấp Giấy chứng nhận QSD đất, cơ quan có thẩm quyền đã xác định diện tích đất ở trong Giấy chứng nhận QSD đất bị sai, thì sẽ rà soát lại giấy tờ về nguồn gốc đất để xác định lại cho đúng. Ví dụ như rà soát lại quyết định giao đất để xác định loại đất đối với thửa đất được giao, trường hợp đất có nguồn gốc là đất không có giấy tờ thì việc xác định diện tích đất ở được căn cứ theo hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nơi có đất.
Đối chiếu với trường hợp của anh, đây là đất có nguồn gốc được nhà nước giao, cụ thể là do được UBND huyện Nho Quan giao đất làm nhà ở, không phải là đất không có giấy tờ. Theo đó, nếu quyết định giao đất thể hiện thửa đất này có mục đích sử dụng đất là đất ở, thì như đã phân tích tại phần thứ nhất, trường hợp phần diện tích tăng thêm là 104,25m2 vẫn nằm trong ranh giới thửa đất số 304, tờ bản đồ số 03, hay nói cách khác là hiện này chỉ cập nhật lại thông tin diện tích thửa đất số 304 theo diện tích chính xác là 404,25m2 (ranh giới, mốc giới thửa đất không thay đổi so với thời điểm cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2003), thì nay căn cứ vào khoản 1 Điều 11 Luật đất đai 2013 và Giấy chứng nhận QSD đất đã được cấp, xác định toàn bộ diện tích của thửa đất 304 vẫn là đất ở, trong đó bao gồm cả 104.25m2 đất tăng thêm.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2014, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.
Như vậy, khi phần diện tích đất tăng thêm đủ điều kiện để được xác định là đất ở như phân tích nêu trên, thì khi nhà nước thu hồi đất sẽ bồi thường theo đơn giá đất của loại đất ở.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: