Nội dung câu hỏi: Em có 1 việc mong được tư vấn như sau:
- Chú của em là Nguyễn Văn A mang tên quyền sử dụng đất (trước kết hôn). Năm 2007 chú kết hôn, sinh được 3 người con (con lớn sinh năm 2008), sau kết hôn 2 vợ chồng chú không có tài sản nào mang tên 2 vợ chồng. Chú đã từng bị bệnh tâm thần (đã đi bệnh viện tâm thần), bây giờ chú bình thường. Năm 2014 vợ chú mang 3 người con về quê ngoại ở Vĩnh Phúc nhưng chưa ly hôn, vợ con chú vẫn còn tên trong hộ khẩu của chú. Từ năm 2014 đến bây giờ chú ở một mình, hàng ngày chú tự đi chợ, tự nấu cơm ăn, từ lúc bỏ đi vợ con chú không có nuôi chú, mọi phí sinh hoạt do anh em ruột của chú chi trả.
Em muốn hỏi luật sư một số câu hỏi sau:
- Từ lúc bỏ nhà đi, thỉnh thoảng vợ chú làm đơn lên UBND phường nơi chú ở, yêu cầu phường bắt chú đi đến ở trong Trung tâm dành cho người tâm thần (chủ ý của vợ chú là để chú ở mãi mãi trong đó đến lúc chết). Vậy yêu cầu của vợ chú như này là đúng hay sai và UBND phường có quyền này không ạ.
- Mảnh đất mang tên chú trước khi chú kết hôn hiện nay chú có được đơn phương chuyển nhượng lại cho em gái chú hoặc người khác không ạ. Nếu được thì cần có những thủ tục gì ạ.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Thứ nhất, về yêu cầu đưa chú bạn vào trung tâm dành cho người tâm thần:
Theo thông tin bạn cung cấp, chú của bạn (chú A) đã từng bị bệnh tâm thần (đã từng chữa trị tại bệnh viện tâm thần, nay chú A hoàn toàn bình thường). Năm 2014 vợ chú cùng các con về nhà ngoại sinh sống, từ năm 2014 tới nay chú sinh sống một mình tự thực hiện các sinh hoạt cá nhân bình thường. Vợ chú đã nhiều lần làm đơn gửi đến Ủy ban nhân dân cấp phường nơi chú A cư trú đề nghị Ủy ban nhân dân làm thủ tục đưa chú A vào trung tâm dành cho người tâm thần.
Việc vợ chú A yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã đưa chú A vào trung tâm dành cho người tâm thần là chưa đủ căn cứ bởi lẽ hiện tại pháp luật chưa có quy định cụ thể về thẩm quyền, thủ tục và các trường hợp được đưa một người vào trung tâm tâm thần. Do đó, chưa có căn cứ để Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định đưa chú A vào trung tâm dành cho người tâm thần theo yêu cầu của vợ chú A.
Đồng thời, việc trung tâm dành cho người tâm thần có đồng ý tiếp nhận một cá nhân vào điều trị hay không còn phụ thuộc vào tình trạng bệnh lý của cá nhân đó. Mặc dù trước đây chú A đã từng bị tâm thần nhưng hiện tại chú đã được trở về địa phương và hiện tại đang sinh hoạt bình thường tại địa phương. Do đó, nếu muốn đưa chú A vào trung tâm dành cho người tâm thần thì vợ chú A cần có căn cứ chứng minh hiện tại chú A vẫn đang bị tâm thần và cần phải được đưa vào trung tâm dành cho người tâm thần để điều trị.
Việc đưa chú A vào trung tâm dành cho người tâm thần phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục do trung tâm tiếp nhận quy định.
Thứ hai, về vấn đề chuyển nhượng mảnh đất đang đứng tên chú A trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2007 chú A kết hôn, trước khi kết hôn chú A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chú A với mảnh đất này, do đó phần tài sản này có thể được xác định là tài sản riêng của chú A căn cứ theo quy định tại Điều 32 Luật hôn nhân và gia đình 2000 (áp dụng theo quy định của pháp luật tại thời điểm chú A đăng ký kết hôn). Điều 32 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau:
“1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.
Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.
2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.”
Như vậy trong trường hợp này nếu tài sản này là tài sản được hình thành trước thời kỳ hôn nhân của chú A với vợ và sau khi đăng ký kết hôn chú A cũng không có thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung của hai vợ chồng thì phần tài sản này được xác định là tài sản riêng của chú A. Chú A có quyền tự định đoạt đối với phần tài sản này mà không cần phải có sự đồng ý của người vợ.
Trong trường hợp xác định chú A là người sử dụng hợp pháp của mảnh đất thì chú A có quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với phần diện tích đất này.
Để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này của chú A có hiệu lực pháp luật thì trước tiên phải đáp ứng được quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Ngoài ra, tại Điều 27 Bộ luật đất đai 2024 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
…
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Như vậy, nếu chú A muốn chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thì phải đáp ứng được điều kiện có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, việc thực hiện giao dịch hoàn toàn tự nguyện, nội dung, mục đích của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội và về hình thức hợp đồng chuyển nhượng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 27 Luật đất đai 2024 đã nêu trên.
Chú A có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có đất hoặc văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất để thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi liên hệ với một trong các cơ quan này chú A cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đứng tên chú A;
-
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chú A và bên mua (nếu các bên đã có hợp đồng);
-
Giấy khám sức khỏe của chú A (nếu cơ quan công chứng hoặc chứng thực yêu cầu);
-
Giấy tờ chứng minh đây là tài sản riêng của chú A bao gồm: giấy đăng ký kết hôn của chú A và vợ hiện tại để chứng minh đây là tài sản được hình thành trước thời kỳ hôn nhân và giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm chú A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chứng minh tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận không còn ai khác là đồng sở hữu đối với mảnh đất này);
-
Giấy tờ tùy thân của các bên.
Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ đến phòng đăng ký đất đai để đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: