Hiện tôi có dự đinh mua nhà. Nhà tôi định mua đang thế chấp tại ngân hàng viettinbank. Chủ nhà yêu cầu vợ chồng tôi đặt cọc 450 triệu để họ xóa nợ bên ngân hàng sau đó sẽ làm các thủ tục tiếp theo. Nếu cứ đưa tiền như vậy thì lấy gì đảm bảo quyền lợi cho vợ chồng tôi cũng như số tiền tôi đưa cho họ trả ngân hàng nên tôi rất băn khoăn.
Tôi nhờ bên luật sư tư vấn giúp tôi những thủ tục pháp lý cụ thể để đảm bảo quyền lợi khi tiến hành mua bán, chuyển nhượng sau này.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Căn cứ thông tin cung cấp, chị đang có nhu cầu mua căn nhà đang thế chấp tại ngân hàng nên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà ở yêu cầu chị đưa cho họ số tiền 450 triệu để trả nợ ngân hàng, xóa thế chấp trước khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là hợp đồng mua bán nhà, đất) với chị.
Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, chị có thể thực hiện theo một trong hai phương án sau đây:
Phương án thứ nhất: Các bên thỏa thuận đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất:
Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định về biện pháp đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định nêu trên, chị có thể đặt cọc với bên bán số tiền 450 triệu nhằm mục đích giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất.
Sau đó, bên bán thực hiện thủ tục giải chấp tại ngân hàng và tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị, khoản tiền đặt cọc có thể trả lại cho chị hoặc khấu trừ luôn để thanh toán tiền mua nhà, đất. Trong trường hợp bên bán không giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất với chị thì bên bán phải trả chị tiền cọc và khoản phạt cọc theo thỏa thuận của các bên, nếu không thỏa thuận về việc phạt cọc thì bên bán phải trả cho chị một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản cọc.
Lưu ý: Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng đặt cọc, nếu chị không muốn giao kết hợp đồng mua bán nhà, đất thì 450 triệu tiền đặt cọc và tiền phạt cọc (nếu có thỏa thuận) sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định nêu trên.
Phương án thứ hai: Các bên ký hợp đồng vay tiền để thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng:
Điều 463 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Trong trường hợp này, chị và bên bán nhà, đất có thể thỏa thuận về việc ký hợp đồng vay tài sản với các điều khoản như: Đối tượng của hợp đồng vay là số tiền 450 triệu đồng, thời hạn trả nợ, lãi suất, mục đích sử dụng khoản vay, quyền và nghĩa vụ của các bên.
Theo đó, bên vay tiền có nghĩa vụ trả đủ tiền và lãi (nếu có) cho chị khi đến hạn. Trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng theo thỏa thuận của các bên, chị có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ.
Căn cứ điều 328 và 463 Bộ luật dân sự 2015 không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng đối với hợp đồng đặt cọc hoặc vay tiền. Tuy nhiên, để bảo đảm tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra, hai bên có thể thỏa thuận thực hiện việc công chứng Hợp đồng đặt cọc, vay tiền (nếu có nhu cầu).
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: