Tư vấn cấp sổ đỏ cho nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước

Gia đình tôi được Nhà nước phân đất và đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 1999 đến nay (đất thuộc sổ đỏ của công ty Y, phân cho các hộ dân).

• Năm 1995, bố tôi được phân 2 căn hộ tầng 1 khu tập thể 2 tầng số 108 và 109.

• Năm 1999, gia đình xin công ty xây dựng thêm trên phần đất giáp nhà 109 thành nhà 4 tầng và được công ty Y chấp thuận. Sau đó có trích lục đất, xin cấp số nhà 110 kèm hộ khẩu.

• Gia đình ở ổn định, không tranh chấp, có xác nhận của phường và các hộ xung quanh.

• Năm 2004, công ty Y làm sổ đỏ cho toàn bộ dân cư, bao gồm cả diện tích đất xây thêm. Gia đình tôi đã đo đạc, làm thủ tục mua đất và có giấy tờ tính phí mua đất cho 108-109-110, nhưng sau đó không tiếp tục làm sổ đỏ.

Hiện nay tôi muốn hỏi luật sư: gia đình tôi có thể làm sổ đỏ được không và thủ tục thực hiện thế nào?

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:

Theo thông tin chị cung cấp, năm 1995 bố chị được phân hai căn hộ theo hình thức thuê  nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, sau khi có chính sách cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu  nhà thì chuyển sang hợp đồng mua, đối tượng mua bán thực hiện theo quy định tại Nghị  định 61/CP ngày 05/07/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở. Về công nhận quyền sở  hữu nhà ở có nguồn gốc do thuê, thuê mua tại thời điểm hiện tại phải căn cứ theo quy định tại Luật nhà ở 2014, cụ thể tại Điều 9 Luật nhà ở 2014 có quy định về công nhận  quyền sở hữu nhà ở như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp nhà ở thuộc tài sản công.

Nhà ở được ghi nhận quyền sở hữu trong Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Điều 8 Luật nhà ở 2023 quy định về đối tượng và điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở như  sau:

"1. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Luật này.

2. Điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước được sở hữu nhà ở thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở; nhận nhà ở phục vụ tái định cư theo quy định của pháp luật; hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này.

…"

Căn cứ theo quy định nêu trên thì cá nhân, hộ gia đình trong nước sử dụng nhà ở thông  qua hình thức mua, thuê mua thì có căn cứ để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). 

Với trường hợp của chị, theo thông tin chị cung cấp vào năm 1995 bố chị được phân hai  căn hộ tập thể, từ đó có thể hiểu bố chị được cơ quan có thẩm quyền cho thuê nhà ở  thuộc sở hữu nhà nước. Khi có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối  với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang được cho thuê, bố chị và Công ty Y có lập hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong hợp đồng có thể hiện  nhà ở được bán bao gồm ba căn cụ thể là nhà ở số 108,109 và 110. Như vậy, nếu căn cứ  theo hợp đồng giữa bố chị và Công ty Y thì bố chị đang được mua  03 căn nhà thuộc sở hữu nhà nước.

Tuy nhiên, khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền xác định trong  danh sách trích ngang kèm theo biên bản bàn giao nhà ở, đất ở ngày 19/2/2004 giữa Ban  quản lý dự án X với Công ty Y thì có thể hiện hộ ông … sử dụng 03 căn hộ nhưng chỉ tiêu diện tích thuê chỉ là của hai căn hộ 108,109.  Đồng thời thực tế bố chị chỉ được Ban quản lý dự án X phân phối sử dụng 02  căn hộ là 108, 109 và căn 110 là đất lưu không, không thuộc diện nhà thuê của nhà nước.  Tại đơn đề nghị bán nhà ở cho người đang ở thuê vào ngày 05/06/2004 bố chị cũng đã  trình bày về việc được phần nhà 108,109 và tự sử dụng thêm phần diện tích lưu không  của hai căn hộ này.

Do đó, trường hợp này cần phải xác định lại nội dung hợp đồng mua bán giữa bố chị và  Công ty Y. Bố chị cần liên hệ lại với đơn vị bán nhà để xác định tại  thời điểm ký hợp đồng bán nhà, thì căn 110 có đủ điều kiện xác định là nhà ở, đất ở  thuộc sở hữu nhà nước để bán nhà ở theo Nghị định 61/CP hay không?

Trong trường hợp căn 110 đủ điều kiện xác định là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì căn  cứ theo hợp đồng mua bán giữa bố chị và công ty Y, căn cứ vào việc  bàn giao nhà ở, đất ở và hiện trạng sử dụng đất thực tế gia đình chị có thể đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật đất đai 2024 quy định về cấp Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;

b) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

…”

Căn cứ theo quy định này thì giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là một trong  những giấy tờ để đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất. Do đó, trong trường hợp này gia đình chị có thể căn cứ theo hợp đồng mua bán và  các giấy tờ có liên quan đến việc mua bán để đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp căn 110 này không được xác định là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61-CP (tức là nhà ở không được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách  nhà nước hoặc không có nguồn gốc từ vốn ngân sách nhà nước hoặc không được xác lập thuộc sở hữu nhà nước) mà chỉ do gia đình chị tự sử dụng và bỏ vốn xây dựng công  trình kiên cố thì việc Công ty Y ký hợp đồng bán căn 110 trong khi  căn này không phải căn hộ thuộc sở hữu nhà nước, không phải do nhà nước xây dựng, tạo lập là không phù hợp. Lúc này, sẽ không căn cứ vào hợp đồng mua bán để đề nghị  cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ 110. Trường hợp này căn cứ vào hợp  đồng mua bán giữa bố chị và công ty Y để cấp giấy chứng nhận đối với căn 108 và 109. 

Còn với căn 110, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng có thể căn cứ theo quy định  tại Điều 138 Luật đất đai 2024 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân  đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp của chị, căn nhà 110 được xây dựng  trên đất lưu không (đất thuộc phần đất công cộng do nhà nước quản lý và không thuộc quyền sở hữu của cá nhân, tổ chức nào) thì việc gia đình chị xây dựng mà không được  sự cho phép của cơ quan nhà nước được xác định là hành vi lấn chiếm đất. Do đó, nếu  tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo hồ sơ quản lý đất đai  phần đất này vẫn đang được xác định là đất lưu không thì không có căn cứ để cấp giấy  chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất này. Trường hợp phần đất này không còn  là đất lưu không, hiện tại chưa sử dụng cho mục đích nào của nhà nước và gia đình chị được cơ quan có thẩm quyền xác định việc sử dụng đất là ổn định, không vi phạm pháp  luật đất đai, việc sử dụng đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất  thì có căn cứ để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.

Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com 

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!