Câu hỏi: Em là bên thuê đi thuê nhà, trong lúc thỏa thuận để xác nhận việc thay thế và sửa chữa những hư hỏng nội thất trong quá trình sử dụng vì lí do tự nhiên, cụ thể là cửa phòng tắm kính cường lực nổ, trong lúc đang sử dụng, gây thương tích cho người nhà em, và bếp từ bị cháy bo gây ảnh hưởng trực tiếp tới hệ thống điện của nhà, gây cúp điện cả nhà trong lúc đang sử dụng trong một khoản thời gian nhất định, và trước đó ng nhà em có thông báo cho chủ nhà về việc máy nước nóng bị hư nguồn, nhưng chủ nhà từ chối chi trả vì lí do "bên thuê sử dụng bị hư thì bên thuê phải chi trả"... Và chủ nhà đòi là do bên em chi trả cho khoản thanh toán đó, bên em quyết định dừng hợp đồng thuê nhà ở thời điểm thỏa thuận không thành do bên chủ nhà vi phạm hợp đồng được ký kết. Thì bên chủ nhà không trả tiền cọc thuê nhà vì lí do hủy hợp đồng trước thời hạn hợp đồng được gia hạn.
Sau khi em có nhờ bạn môi giới cũ để giải thích thì bên chủ nhà chỉ có ý định trả 1/2 số tiền được thay thế của bếp từ, nhưng không trả cho cửa kính cường lực bị nổ, và không đề cập gì tới nguồn của máy nước nóng đã được bên em thay thế để sử dụng. Sau đó em có quyết định thỏa thuận là sẽ chỉ mất 1 tháng tiền cọc để chủ nhà có thể trả tiền cho bên môi giới, nhưng sau đó chủ nhà không liên hệ trực tiếp với em (người ký hợp đồng thuê) nhưng liên hệ với người nhà em để đòi nhà vào ngày 20 của tháng, trong khi em đã đóng tiền lúc đầu tháng. Và yêu cầu em bồi thường cho tấm màn che nắng do bên em làm hư, em chấp nhận thay màn cùng chất liệu và chất lượng, và gửi mẫu qua zalo cho bên chủ nhà để lựa chọn, nhưng bên chủ nhà đòi phải dùng thầu thi công màn của bên chủ nhà giới thiệu, và giá cao gấp đôi so với sản phẩm mà bên em cung cấp, trong khi cùng là 1 loại vải và chất lượng. Cho em hỏi là việc tranh chấp này giải quyết ra sao ạ..?!
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp anh đang có tranh chấp với bên thuê nhà về trách nhiệm sửa chữa đồ đạc trong căn nhà đang thuê do bị hư hỏng và vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Với các vấn đề này Luật Tháng Mười tư vấn như sau:
Thứ nhất, về trách nhiệm sửa chữa các đồ đạc, thiết bị hư hỏng:
Tại Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:
“1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”
Căn cứ theo quy định nêu trên, trong quá trình thuê nhà, với các hư hỏng tài sản mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện sửa chữa tài sản. Với trường hợp của anh, theo thông tin anh cung cấp các hư hỏng của cửa, bếp và nguồn của nước nóng là các hư hỏng tự nhiên, không phải do lỗi của anh, trong trường hợp có căn cứ chứng minh đây là các hư hỏng tự nhiên thì có căn cứ để anh yêu cầu bên cho thuê sửa chữa. Trường hợp đã thông báo nhưng bên cho thuê không sửa chữa thì anh có quyền tự sửa chữa với chi phí hợp lý nhưng phải báo cho bên cho thuê về việc sửa chữa và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí mình đã bỏ ra để sửa chữa hư hỏng này.
Đối với tấm chắn nắng, nếu tấm chắn nắng bị hư hỏng là do lỗi của anh trong quá trình sử dụng thì anh có nghĩa vụ sửa chữa, bồi thường cho bên cho thuê. Việc sửa chữa, bồi thường sẽ tính theo giá trị thực tế của tài sản bị hư hỏng. Việc sử dụng loại tấm chắn nào, sử dụng đơn vị thi công, lắp đặt nào sẽ được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên.
Về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Tại Điều 172 Luật nhà ở 2023 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
…
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Căn cứ theo quy định nêu trên, bên thuê nhà ở có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có các hành vi sau:
-
Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
-
Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
-
Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Với trường hợp của anh, anh là bên thuê nhà và anh đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn do bên cho thuê vi phạm hợp đồng, không sửa chữa các hư hỏng trong quá trình cho thuê nhà. Hiện nay, pháp luật chỉ quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê khi bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, hư hỏng nặng ở đây được hiểu là là các hư hỏng dẫn đến nhà ở không sử dụng được, ví dụ như hỏng toàn bộ hệ thống điện mà không thể sửa chữa thông thường hoặc hệ thống nước bị rò rỉ mà nếu không sửa chữa thì không thể sử dụng được nhà ở… Đối với các hư hỏng khác không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng căn nhà thì pháp luật không đề cập đến mà sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
Do vậy, để xác định việc anh đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có đúng hay không anh cần kiểm tra lại nội dung hợp đồng đã thỏa thuận để xác định việc bên cho thuê không sửa chữa các hư hỏng anh liệt kê có nằm trong điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không. Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận thì với các hư hỏng anh liệt kê Luật sư nhận định các hư hỏng đó chưa phải là các hư hỏng nặng của nhà ở để đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 172 đã nêu trên.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: