Câu hỏi yêu cầu tư vấn: xin chào luật sư, mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi về vấn đề đất đai: Vào năm 2015, xóm nơi gia đình tôi cư trú có yêu cầu gia đình tôi trao đổi mảnh đất với diện tích 200m2 để xây dựng nhà văn hóa xóm, gia đình tôi đã đồng ý nhưng chỉ thỏa thuận trên miệng không có bất cứ giấy tờ gì.
Đến năm 2016 xóm mới giao cho gia đình tôi mảnh đất trao đổi, mảnh đất này nằm trong diện tích đất của hai xóm là xóm GĐ và xóm Đ (xóm gia đình tôi cư trú) khi nhận mảnh đất đó gia đình tôi có hỏi đại diện xóm là ông trưởng xóm HVX: "Mảnh đất này có dính líu với xóm nào và hộ gia đình nào không?". Ông trưởng xóm có trả lời là: “không”.
Nhưng đến năm 2022 xóm GĐ chia lại đất thì các hộ trong xóm GĐ đã ra vào rào lại mảnh đất mà gia đình tôi và xóm đã trao đổi vì mảnh đất này nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ đó, hiện tại gia đình tôi không có quyền gì trong mảnh đất này.
Vào các năm 2023, 2024 trong các cuộc họp ở xóm gia đình tôi đã yêu cầu xóm giải quyết nhưng đều không nhận được câu trả lời thích đáng.
Vừa qua, gia đình tôi đã ra vào rào lại mảnh đất của gia đình đã trao đổi với xóm trước đây, hiện tại mảnh đất này vẫn nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình.
Vậy mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi:
- Theo luật đất đai thì gia đình tôi có quyền sử dụng mảnh đất cũ mà gia đình đã trao đổi với xóm không?
- Theo luật đất đai thì hai bên A và bên B nếu muốn trao đổi đất thì như thế nào?
Mong luật sư có thể tư vấn sớm giúp gia đình ạ, cảm ơn luật sư rất nhiều.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
.png)
Thứ nhất: Quyền sử dụng đất cũ mà gia đình bạn đã trao đổi với xóm theo quy định của pháp luật
Thời điểm đổi đất giữa gia đình bạn và xóm diễn ra vào năm 2015 – 2016, giai đoạn này áp dụng quy định của Luật đất đai 2013. Căn cứ Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.
Như vậy, cán bộ xóm không có thẩm quyền quyết định việc giao đất đối với gia đình bạn. Gia đình bạn không có quyền sở hữu đối với mảnh đất được trao đổi (mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người khác).
Đồng thời theo quy định tại Điều 455 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc trao đổi tài sản được pháp luật quy định phải thông qua hợp đồng trao đổi tài sản, cụ thể như sau:
1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.
2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định.
4. Trường hợp một bên trao đổi cho bên kia tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình hoặc không được chủ sở hữu ủy quyền thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
5. Mỗi bên đều được coi là người bán đối với tài sản giao cho bên kia và là người mua đối với tài sản nhận về. Các quy định về hợp đồng mua bán từ Điều 430 đến Điều 439, từ Điều 441 đến Điều 449 và Điều 454 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng trao đổi tài sản
Như vậy, khi gia đình bạn trao đổi mảnh đất với xóm không có bất cứ giấy tờ gì về thỏa thuận trao đổi và chỉ thỏa thuận bằng miệng. Theo quy định pháp luật hiện hành nêu trên thì khi hai bên trao đổi tài sản với nhau thì phải có hợp đồng trao đổi tài sản, hợp đồng này phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Như vậy thỏa thuận trao đổi này không có giá trị pháp lý theo pháp luật hiện hành. Do đó gia đình bạn vẫn còn quyền sử dụng đối với mảnh đất trước đây.
Thứ hai: Thủ tục khi hai bên A và B trao đổi đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai
Theo quy định của Luật đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) thì hiện nay không có quy định về việc đổi đất thổ cư giữa các cá nhân (chỉ có quy định về việc chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hai cá nhân), trường hợp các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch về đất đai phải thể hiện qua các hình thức như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,… và phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thủ tục này được thực hiện tại Văn phòng công chứng, Phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có đất.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: