Nội dung câu hỏi: Tôi là bên thuê nhà, trong quá trình sử dụng phát sinh hư hỏng tự nhiên như cửa kính phòng tắm nổ gây thương tích, bếp từ cháy bo làm ảnh hưởng hệ thống điện, và máy nước nóng hư nguồn. Tôi đã thông báo cho chủ nhà nhưng chủ nhà từ chối chi trả, yêu cầu tôi phải chịu. Do thỏa thuận không thành, tôi quyết định chấm dứt hợp đồng. Chủ nhà không trả tiền cọc với lý do hủy hợp đồng trước hạn, chỉ đồng ý trả một phần chi phí bếp từ, không đề cập đến cửa kính và máy nước nóng. Sau đó, chủ nhà còn yêu cầu tôi bồi thường màn che nắng với giá cao gấp đôi so với sản phẩm tôi đề xuất. Tôi muốn hỏi cách giải quyết tranh chấp này theo pháp luật dân sự.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp anh đang có tranh chấp với bên thuê nhà về trách nhiệm sửa chữa đồ đạc trong căn nhà đang thuê do bị hư hỏng và vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Với các vấn đề này Luật Tháng Mười tư vấn như sau:
Thứ nhất, về trách nhiệm sửa chữa các đồ đạc, thiết bị hư hỏng:
Tại Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:
“1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.
2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:
a) Sửa chữa tài sản;
b) Giảm giá thuê;
c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.
3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.”
Căn cứ theo quy định nêu trên, trong quá trình thuê nhà, với các hư hỏng tài sản mà không phải do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện sửa chữa tài sản. Với trường hợp của anh, theo thông tin anh cung cấp các hư hỏng của cửa, bếp và nguồn của nước nóng là các hư hỏng tự nhiên, không phải do lỗi của anh, trong trường hợp có căn cứ chứng minh đây là các hư hỏng tự nhiên thì có căn cứ để anh yêu cầu bên cho thuê sửa chữa. Trường hợp đã thông báo nhưng bên cho thuê không sửa chữa thì anh có quyền tự sửa chữa với chi phí hợp lý nhưng phải báo cho bên cho thuê về việc sửa chữa và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí mình đã bỏ ra để sửa chữa hư hỏng này.
Đối với tấm chắn nắng, nếu tấm chắn nắng bị hư hỏng là do lỗi của anh trong quá trình sử dụng thì anh có nghĩa vụ sửa chữa, bồi thường cho bên cho thuê. Việc sửa chữa, bồi thường sẽ tính theo giá trị thực tế của tài sản bị hư hỏng. Việc sử dụng loại tấm chắn nào, sử dụng đơn vị thi công, lắp đặt nào sẽ được thực hiện dựa trên sự thỏa thuận của các bên.
Thứ hai, về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Tại Điều 172 Luật nhà ở 2023 có quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:
“Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
…
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật”.
Căn cứ theo quy định nêu trên, bên thuê nhà ở có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có các hành vi sau:
-
Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
-
Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
-
Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Với trường hợp của anh, anh là bên thuê nhà và anh đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn do bên cho thuê vi phạm hợp đồng, không sửa chữa các hư hỏng trong quá trình cho thuê nhà. Hiện nay, pháp luật chỉ quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên thuê khi bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng, hư hỏng nặng ở đây được hiểu là là các hư hỏng dẫn đến nhà ở không sử dụng được, ví dụ như hỏng toàn bộ hệ thống điện mà không thể sửa chữa thông thường hoặc hệ thống nước bị rò rỉ mà nếu không sửa chữa thì không thể sử dụng được nhà ở… Đối với các hư hỏng khác không gây ảnh hưởng đến việc sử dụng căn nhà thì pháp luật không đề cập đến mà sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở.
Do vậy, để xác định việc anh đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà có đúng hay không anh cần kiểm tra lại nội dung hợp đồng đã thỏa thuận để xác định việc bên cho thuê không sửa chữa các hư hỏng anh liệt kê có nằm trong điều khoản về đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không. Trường hợp hợp đồng không có thỏa thuận thì với các hư hỏng anh liệt kê Luật sư nhận định các hư hỏng đó chưa phải là các hư hỏng nặng của nhà ở để đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 172 đã nêu trên.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: