Thủ tục nhờ người khác đứng tên thay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tôi hiện tại đang có 1 nhà ở đồng sở hữu của 2 vợ chồng, hiện tại muốn nhờ người khác đứng tên nhà ở (cụ thể là tặng cho hoặc bán cho anh vợ), nhưng thật tế thì vẫn là tài sản của hai vợ chồng thì cần làm thủ tục gì?

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:

Theo thông tin anh cung cấp, hiện tại vợ chồng anh đang có tài sản chung là nhà ở và có nhu cầu chuyển nhượng phần nhà ở này sang cho người khác theo hình thức tặng cho hoặc mua bán nhưng thực tế vẫn ghi nhận tài sản này thuộc sở hữu của vợ chồng anh. Với những thông tin này, chúng tôi hiểu rằng anh chị đang muốn thực hiện thủ tục nhờ người khác đứng tên thay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng này được xác định là một giao dịch giả tạo nhằm che giấu cho thỏa thuận chính của các bên.

Trước khi xét đến thủ tục nhờ người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chị cần lưu ý các vấn đề sau:

Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì: “21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Do đó, nếu vợ chồng anh thực hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản sang cho anh trai thì căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người nhận chuyển nhượng sẽ được cơ quan có thẩm quyền công nhận là người sử dụng đất hợp pháp, có toàn quyền quyết định liên quan đến việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phần tài sản này mà không cần có sự đồng ý của vợ chồng anh chị.

Từ đó, có thể thấy việc để người anh trai đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể dẫn đến nhiều rủi ro đặc biệt là khi các bên có tranh chấp với nhau về việc chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất khi vợ chồng anh có nhu cầu đứng tên trên giấy chứng nhận hoặc khi người anh này tự ý thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người thứ ba...

Bên cạnh đó, do đất đai là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền, đồng thời hiện nay pháp luật cũng không có quy định điều chỉnh hoặc thừa nhận quan hệ đứng tên nhờ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu khi thực hiện mà phát sinh các tranh chấp có thể dẫn đến khó khăn trong quá trình giải quyết, quyền lợi của anh chị có thể bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp vợ chồng anh thực sự tin tưởng người anh và vẫn muốn thực hiện thủ tục này thì để giảm thiểu tối đa các thiệt hại có thể xảy ra, anh chị nên có các căn cứ ghi nhận lạị nội dung thỏa thuận thông qua hình thức như ghi âm hoặc lập văn bản thỏa thuận có chữ ký của các bên, có thể có thêm sự làm chứng của bên thứ ba. Cụ thể như sau:

Hai bên trong quan hệ cùng nhau lập VĂN BẢN THỎA THUẬN NHỜ ĐỨNG TÊN TRÊN GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT với những nội chủ yếu bao gồm:

• Ngày, tháng, năm lập văn bản thỏa thuận;
• Thông tin cá nhân của các bên;
• Thông tin tài sản nhờ đứng tên (cụ thể về diện tích thửa đất, địa điểm nơi có đất…;
• Các nội dung liên quan đến thỏa thuận của các bên như: nguồn gốc hình thành thửa đất; quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt thửa đất của các bên trong những trường hợp cụ thể; quyền lợi và nghĩa vụ của các bên khi nhờ đứng tên trên giấy chứng nhận; thù lao (nếu có); thời hạn nhờ đứng tên (nếu có); các nội dung khác liên quan theo thỏa thuận của các bên…. Lưu ý: Nội dung này nên ghi nhận rõ ràng thành các mục và ghi nhận chi tiết các thỏa thuận để tránh các tranh chấp liên quan đến nội dung thỏa thuận.

Trong quá trình các bên thỏa thuận về các nội dung liên quan đến việc nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể đề nghị một bên thứ ba làm chứng về thỏa thuận này. Các bên có thể lựa chọn liên hệ với văn phòng thừa phát lại để đề nghị lập vi bằng về nội dung mà các bên đã thỏa thuận.

Như đã phân tích, khi vợ chồng anh chị thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho anh trai đứng tên thì người anh được xác định là người sử dụng hợp pháp của phần đất. Tuy nhiên, do các bên chỉ thực hiện thủ tục chuyển nhượng trên giấy tờ, trên thực tế không trả tiền cũng không bàn giao đất nên có thể xác định hợp đồng chuyển nhượng này là giả tạo. Theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 về giao dịch dân sự do giả tạo thì:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Như vậy, nếu trong trường hợp các bên phát sinh tranh chấp thì văn bản thỏa thuận dựa trên tinh thần tự nguyện và đúng ý chí của các bên hoặc vi bằng do cơ quan thừa phát lại lập chính là chứng cứ chứng minh cho giao dịch dân sự giả tạo này. Là căn cứ để anh chị khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của anh chị.

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,

Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818

Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!