Thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản của công ty sang cá nhân

Tôi là chủ công ty TNHH Thương mại Một Thành Viên tôi có mua căn nhà và đứng tên Công ty TNHH một thành viên của tôi. Giờ tôi muốn chuyển toàn bộ giấy tờ (sổ đỏ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) từ tên công ty của tôi sang tên cá nhân tôi thì cần làm thủ tục gì? và đến những đơn vị nào? và có phải nộp thuế không? và nếu nộp thì nộp những loại thuế gì?

Thứ nhất, về thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản:

Với thông tin anh cung cấp, anh đang là chủ sở hữu công ty TNHH một thành viên. Hiện, anh có nhu cầu chuyển quyền sở hữu tài sản của công ty là căn nhà sang cá nhân anh. Để thực hiện thủ tục này, công ty và cá nhân anh có thể thông qua hợp đồng chuyển nhượng tài sản.

Tại Điều 45 Luật đất đai 2024 có quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định nêu trên, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện bao gồm đất đã được cấp giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp; đất không bị kê biên và đất đang trong thời hạn sử dụng. Nếu phần diện tích đất của công ty anh đáp ứng đủ các diều kiện đã nêu trên thì có căn cứ để các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024 thì hợp đồng mua bán, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã (phường) nơi có đất. Do đó, anh có thể liên hệ với văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân nơi có đất để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.   

Khi thực hiện thủ tục này, nếu anh vừa là chủ sở hữu đồng thời là người đại diện theo pháp luật của công ty thì anh cần lưu ý, tại Khoản 3 Điều 141 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về phạm vi đại diện như sau:

“3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì cá nhân không được nhân danh người đại diện để ký các giao dịch dân sự với chính mình. Tại Khoản 6 Điều 86 Luật doanh nghiệp 2020 có quy định như sau:

“6. Hợp đồng, giao dịch giữa công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do cá nhân làm chủ sở hữu với chủ sở hữu công ty hoặc người có liên quan của chủ sở hữu công ty phải được ghi chép lại và lưu giữ thành hồ sơ riêng của công ty.”

Theo quy định này thì hợp đồng giao dịch giữa công ty TNHH một thành viên do cá nhân làm chủ sở hữu với chủ sở hữu công ty phải được ghi chép và lưu giữ thành hồ sơ riêng của công ty. Pháp luật doanh nghiệp không có quy định cấm cá nhân là chủ sở hữu của công ty đồng thời là người đại diện theo pháp luật không được thực hiện các giao dịch với chính mình, do đó, theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, vẫn có căn cứ để anh ký các hợp đồng, giao dịch với chính mình trong trường hợp này.

Tuy nhiên, trên thực tế khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng tài sản giữa công ty TNHH một thành viên với chủ sở hữu, văn phòng công chứng hoặc các cơ quan nhà nước liên quan có thể từ chối giải quyết hoặc yêu cầu công ty ủy quyền chuyển nhượng cho người khác để tránh trường hợp cùng một người ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng. Nếu anh cũng rơi vào trường hợp tương tự, anh có thể trao đổi lại với cơ quan tiếp nhận hồ sơ căn cứ theo quy định chúng tôi nêu trên hoặc công ty ủy quyền cho cá nhân khác thay mặt công ty thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với anh.

Hồ sơ chuyển nhượng bao gồm các giấy tờ sau:

- Quyết định của chủ sở hữu về việc chuyển nhượng tài sản cho cá nhân;

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;

- Hợp đồng ủy quyền (trong trường hợp công ty ủy quyền cho cá nhân khác thay mặt công ty ký hợp đồng);

- Giấy tờ tùy thân của anh như căn cước công dân, sổ hộ khẩu…

Sau khi đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân có thẩm quyền, anh liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên từ công ty sang cá nhân.

Thứ hai, về vấn đề thuế khi chuyển quyền sở hữu tài sản:

Về thuế thu nhập liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu bất động sản thì chỉ trong trường hợp tặng cho tài sản người nhận tặng cho mới phát sinh nghĩa vụ chịu thuế thu nhập cá nhân từ việc nhận tặng cho là 10% trên giá trị tài sản. Trong trường hợp của anh, liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì phía công ty sẽ phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản, khi đó doanh nghiệp sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Thông tư 78/2014/TT-BTC cụ thể:

“2. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).”

Như vậy, nếu doanh nghiệp của anh chuyển nhượng tài sản cho anh theo hình thức mua bán thì có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% trên phần thu nhập chịu thuế theo quy định. Ngoài ra, người mua còn phải chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) như sau:

Đối với nhà: thuế GTGT là 10% tính trên giá trị căn nhà.

Đối với đất: theo quy định tại Khoản 6 Điều 4 Thông tư 219/2013/TT-BTC việc chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT. Chỉ đối với phần giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá trị thửa đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng bị tính thuế GTGT là 10%. Việc xác định giá trị chịu thuế GTGT đối với quyền sử dụng đất được tính theo quy định tại khoản 10 Điều 7 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Về lệ phí trước bạ khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên cho người nhận chuyển nhượng, theo quy định tại thông tư 13/2022/TT-BTC thì lệ phí trước bà đối với nhà, đất được xác định là 0,5%.

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.

Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!