Bác tôi có vướng vào rắc rối trong công việc làm ăn và có cắm sổ đỏ 1 mảnh đất để vay ngân hàng. Do không trả được nên sổ đỏ về tay ngân hàng. Sau đó anh họ tôi là con trai bác đã chuộc lại mảnh đất đó thông qua mua phát mại tài sản tại cơ quan thi hành án. Hiện nay anh đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó tách thửa ra để bán lại cho bố tôi 1 mảnh, nhưng ghi dưới hình thức cho tặng. Dự kiến vài tuần nữa sẽ xong thủ tục, sổ đó đứng tên bố tôi. Bố tôi đã cọc 500 triệu
Tuy nhiên, anh họ tôi đã kết hôn và có thẻ xanh bên Mỹ, hiện chưa hoàn tất thủ tục li dị. Nhưng bằng cách nào đó anh họ tôi vẫn xin được giấy chứng nhận độc thân và các giấy tờ thủ tục làm việc bên VN vẫn tiến hành bình thường mà không liên quan gì tới vợ anh ấy. Vậy cho tôi hỏi nếu sau này vợ anh ấy khởi kiện đòi quyền lợi trên mảnh đất đã cho tặng ấy thì gia đình bố tôi có bị ảnh hưởng gì không? Có khả năng nào bị thu hồi lại đất không? Tôi có nên khuyên bố thay vì làm giấy tờ cho tặng thì làm giấy tờ mua bán cho dứt điểm không? Tôi xin chân thành cảm ơn.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Theo thông tin chị cung cấp thì hiện nay người anh họ đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang làm thủ tục tách thửa để chuyển nhượng lại cho bố chị một phần diện tích đất.
Về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người anh họ. Theo quy định của pháp luật đất đai thì khi người anh họ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trong trường hợp người anh họ đã kết hôn thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần xem xét đến quyền định đoạt tài sản chung của vợ chồng. Cụ thể:
Căn cứ theo quy định tại Điều 33, Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng:
Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng
1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.
Như vậy, theo quy định của pháp luật thì quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng (trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng).
Trong trường hợp này, diện tích đất do người anh họ mua thông qua việc phát mại tài sản thế chấp của ngân hàng. Quyền sử dụng đất này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, do vậy được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của vợ chồng được quy định tại Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:
“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng
1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.
2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:
a) Bất động sản;
b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;
c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.
Theo quy định trên, đối với tài sản chung của vợ chồng là bất động sản thì việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng. Trường hợp người anh họ muốn chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất này cho bố chị cần phải có chữ ký của người vợ hoặc văn bản ủy quyền của người vợ cho người chồng được định đoạt tài sản chung.
Trường hợp người anh họ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của người vợ thì người vợ có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Khi đó, các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận, tức bố chị phải trả lại tài sản là quyền sử dụng đất, người anh họ phải trả lại tiền. Bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Ngoài ra, liên quan đến các nghĩa vụ về thuế, lệ phí trước bạ khi thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Căn cứ Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 (sửa đổi năm 2012), Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì trường hợp cháu chuyển nhượng/tặng cho chú quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, miễn thuế thu nhập cá nhân.
Do vậy, nếu bố chị và người anh họ lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thuế thu nhập cá nhân là 2% trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ 0,5% giá chuyển nhượng. Trường hợp người anh họ tặng cho bố chị quyền sử dụng đất thì thuế thu nhập cá nhân là 10% giá trị quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ 0,5% giá trị quyền sử đụng đất (căn cứ bảng giá đất của địa phương).
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: