Tôi muốn nhận chuyển nhượng thửa đất nông nghiệp của ông A, tuy nhiên ông A chưa có Giấy chứng nhận QSD đất mà cũng chỉ mua lại từ chủ đất cũ, vậy nay tôi có mua thử đất này từ ông A được không. Nếu nhà nước có dự án thu hồi đất này thì tôi có được bồi thường không?
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Thứ nhất, về điều kiện để anh nhận chuyển nhượng đối với thửa đất nông nghiệp:
Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định như sau:
Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a Khoản 4 Điều 127 của Luật này.
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
…”
Theo quy định trên, một trong các điều kiện để nhận chuyển nhượng QSD đất đó là bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận QSD đất. Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Theo đó, với việc mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng này sẽ không được pháp luật công nhận.
Theo thông tin anh cung cấp, bên bán cho anh (ông A) chưa được cấp Giấy chứng nhận QSD đất, mà người này cũng được nhận chuyển nhượng từ chủ đất cũ. Đối chiếu với các quy định trên, nay anh muốn mua lại thửa đất nông nghiệp này thì không thể mua được, do thửa đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận QSD đất.
Thứ hai, về điều kiện được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất để thực hiện dự án công cộng, vì lợi ích quốc gia:
Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai:
“Điều 95. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
…
2. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này được bồi thường về đất khi có một trong các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 137 của Luật này;
d) Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai;
đ) Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
3. Chính phủ quy định trường hợp khác được bồi thường về đất và điều kiện được bồi thường về đất”.
Như vậy, trong trường hợp vì lý do công cộng, lợi ích quốc gia, mục đích phát triển kien tế nên Nhà nước thu hồi thửa đất nông nghiệp mà anh đang có dự định mua, thì điều kiện để được Nhà nước bồi thường đó là người có đất bị thu hồi phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai cũng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi. Tuy nhiên, như phân tích phía trên thì việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách hợp pháp (có công chứng hoặc chứng thực).
Theo nội dung tư vấn nêu tại mục thứ nhất, bản thân anh không thể mua thửa đất nông nghiệp này của ông A (do ông A chưa được cấp Giấy chứng nhận), đồng thời do chưa có Giấy chứng nhận nên cũng không thể thực hiện được việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, chỉ có thể xem xét ông A có đủ điều kiện bồi thường về đất hay không.
Trường hợp ông A đủ điều kiện để được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 95 Luật đất đai, nếu anh vẫn muốn mua thửa đất này bất chấp rủi ro là có thể phát sinh tranh chấp với ông A do hợp đồng mua bán viết tay giữa anh với ông A không được công nhận, thì ngoài việc lập hợp đồng mua bán đất (hợp đồng không được công chứng/chứng thực), thì anh có thể lập thêm Văn bản ủy quyền với ông A, với nội dung ông A ủy quyền cho anh được thực hiện các thủ tục nhận tiền bồi thường với cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước khi thửa đất bị thu hồi để thực hiện các dự án công cộng, lợi ích quốc gia.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: