Quyền bán tài sản thừa kế thuộc sở hữu chung

Xin chào Luật sư, em có vấn đề như sau cần tư vấn: Ba mẹ mất, nhà ba mẹ để lại do 3 anh chị em đứng tên đồng sở hữu. Anh trai em đã có nhà riêng, còn nhà thừa kế thì người em út ở. Hiện nay, người em út không cho em vào nhà và xảy ra xô xát với em. Việc xô xát này có cả dòng họ làm chứng. Bây giờ, em muốn bán phần thừa kế của em có được không. Đồng thời, nhà thừa kế là do em bỏ tiền ra xây cho ba mẹ ở và có người làm chứng cho việc này. Nếu em muốn bán nhà thừa kế mà không có sự đồng ý của em út thì sao ạ? Em cảm ơn Luật sư!

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi: 

Theo thông tin chị cung cấp, hiện nay nhà ở (là di sản thừa kế của ba mẹ) do 03 anh chị em cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, do đó, có thể xác định cả 03 anh chị em đều có quyền sở hữu, sử dụng tài sản chung. Tại Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở như sau:

“1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm

…”

Đồng thời, Điều 217 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền sử dụng tài sản chung như sau:

“2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền ngang nhau trong việc khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng nhà ở vào mục đích để ở. Trong trường hợp của chị, ba anh chị em đều có quyền ngang nhau trong việc sử dụng nhà ở. Do đó, việc người em út không cho chị vào nhà hoặc ở tại nhà ở đó là hành vi không phù hợp với quy định pháp luật. Trong trường hợp này, chị có thể nhờ cơ quan chức năng tại địa phương can thiệp giải quyết tranh chấp cung như ngăn chặn hành vi của người em út.

Về việc căn nhà ở này có nguồn gốc từ việc chị góp tiền xây dựng cho ba mẹ không làm phát sinh quyền sở hữu riêng của chị đối với căn nhà này. Bởi lẽ, ban đầu, việc chị góp tiền xây dựng nhà ở cho ba mẹ nhưng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vẫn do ba mẹ đứng tên nên ba mẹ vẫn là người sở hữu hợp pháp đối với căn nhà này. Sau khi ba mẹ mất, đây là di sản thừa kế do ba mẹ để lại và được chia thừa kế theo quy định pháp luật và mỗi người thừa kế cùng hàng có quyền được hưởng phần di sản bằng nhau. Hơn nữa, pháp luật không đề cập đến việc chia thừa kế dựa trên công sức đóng góp của người thừa kế. Do đó, 03 anh chị em đều được hưởng phần thừa kế như nhau và có quyền sở hữu chung đối với căn nhà này.

Đối với việc bán phần sở hữu của chị trong phần đất đứng tên chung này: Như đã phân tích, ba anh chị em có quyền sở hữu chung hợp nhất đối với nhà ở nên có quyền ngang nhau đối với căn nhà này, do đó chị có quyền bán phần tài sản thuộc sở hữu của mình. Tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về định đoạt tài sản chung như sau:

“…

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

…”

Như vậy, việc định đoạt tài sản chung phải được thực hiện dựa trên cơ sở là sự thỏa thuận của các sở hữu chung. Do đó, khi chị muốn bán phần tài sản nhà đất này thì phải có sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu bao gồm cả người em út.

Trường hợp những người đồng sở hữu có tranh chấp liên quan đến việc bán tài sản thì căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 218 nêu trên chị có thể gửi thông báo bằng văn bản về việc bán tài sản đến những người đồng sở hữu còn lại. Sau khi hết thời hạn 03 tháng kể từ ngày gửi thông báo mà anh hoặc em út của chị không mua thì chị có quyền bán cho người ngoài. Tuy nhiên, việc bán tài sản cho người khác trong trường hợp này sẽ gặp nhiều hạn chế do tài sản là quyền sử dụng đất chưa phân chia cụ thể từng phần nên không thực hiện được thủ tục bán cho người ngoài. Vì vậy, nếu anh trai hoặc em trai chị không mua tài sản này thì chị có quyền khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu phân chia tài sản. Trường hợp mảnh đất không tách ra được thành từng phần đất riêng biệt để phân chia thì có thể chị sẽ nhận được giá trị tiền tương ứng với phần diện tích đất mình được nhận thừa kế.

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.

Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com 

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!