Vợ chồng em có mua 1 lô đất mà trước khi tìm hiểu để mua thì bên em qua bên môi giới, họ có trao đổi đất ở đây đang có quy hoạch đường rộng 12m. Và em cũng có nói đất em mua có bị quy hoạch lấy đất không thì họ trả lời em là không lấy phần đất mà em định mua. Sau khi bàn bạc và thống nhất giá em đã đặt cọc cho bên bán với giá đất 11tr/m2, với diện tích 136,6m2. Bên bán chỉ lo thủ tục qua phòng 1 cửa. Còn các chi phí khác bên em chịu cả. Sau khi nộp hồ sơ lên 1 cửa thì bên em chuyển khoản hoàn toàn số tiền theo thoả thuận đặt cọc do bên trung gian làm. Và đến thời điểm bây giờ bên bộ phận 1 cửa thông báo với bên em rằng đất nhà em mua rơi vào lô quy hoạch đường và trả lại hồ sơ cho bên em. Đất từ 136,6m2 nay còn 109,5 m2. Vậy cho em hỏi. Việc mà em mất trắng 27,1m2 đó bên bán có chịu trách nhiệm hoàn lại số tiền của 27,1m2 đó không?
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin chị cung cấp, xác định được rằng chị và bên chuyển nhượng đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Sau đó hồ sơ chuyển nhượng này được chuyển đến bộ phận một cửa của cơ quan đăng ký đất đai để hoàn thiện thủ tục sang tên nhưng bị trả hồ sơ. Tại Điều 45 Luật đất đai 2024 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
…”
Bên cạnh đó, tại khoản 4, khoản 6 Điều 49 Luật đất đai 2013 có quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:
“4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
...
6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan”.
Căn cứ theo quy định nêu trên nếu phần diện tích đất gia đình chị đang nhận chuyển nhượng đáp ứng đủ các điều kiện bao gồm đất đã có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, đất đang trong thời hạn sử dụng đất và phần diện tích đất này nằm trong quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì vẫn có căn cứ để các bên tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền. Khi thực hiện được thủ tục sang tên cho vợ chồng chị, vợ chồng chị đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh chị được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Nếu nhà nước thu hồi 27,1m2 đất trong phần diện tích gia đình chị đã được cấp Giấy chứng nhận thì có căn cứ để anh chị được nhận bồi thường khi bị thu hồi. Trong trường hợp này không có căn cứ để anh chị yêu cầu bên bán hoàn trả lại tiền.
Trong trường hợp phần diện tích đất 27,1m2 này không đủ điều kiện chuyển nhượng do đã có quyết định thu hồi hoặc nằm trong kế hoạch,… và có căn cứ để xác định trước khi bán, bên bán không biết phần diện tích đất của mình sẽ bị thu hồi 21,7m2 mà việc thu hồi này phát sinh sau khi các bên đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng, dẫn đến cơ quan nhà nước trả lại hồ sơ chuyển nhượng. Đồng thời, hiện tại theo quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước thì bên bán là bên được nhận khoản tiền bồi thường sau khi thu hồi đất thì để đảm bảo quyền lợi cho chị, chị có thể căn cứ theo quy định tại Điều 420 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản để yêu cầu bên bán thỏa thuận lại hợp đồng chuyển nhượng. Cụ thể Điều 420 quy định như sau:
“1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;
b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;
c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;
d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;
đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.
2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.
3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:
a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;
b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.
Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.
4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Căn cứ theo quy định nêu trên, nếu tại thời điểm chuyển nhượng các bên không biết trước về việc phần diện tích đất đang chuyển nhượng không đủ điều kiền chuyển nhượng dẫn đến bên chị bị thiệt hại,… thì chị có quyền yêu cầu bên bán thỏa thuận lại nội dung của hợp đồng. Cụ thể thỏa thuận giảm diện tích chuyển nhượng từ 136,6m2 xuống còn 109,5m2 và hoàn trả lại phần tiền tương ứng với 27,1m2 đã bị thu hồi (nếu chị đã chuyển toàn bộ tiền chuyển nhượng tương ứng với giá trị mảnh đất theo thỏa thuận).
Trong trường hợp các bên không tự thương lượng để giải quyết thì chị có quyền gửi đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân cấp quận (huyện) nơi bên bán cư trú để yêu cầu giải quyết.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: