Nội dung yêu cầu tư vấn: Chấm dứt hợp đồng đặt cọc với bên nhận cọc, bên nhận cọc đã hoàn trả tiền cọc, bên nhận cọc có bị phạt cọc khi hợp đồng đặt cọc chấm dứt hay không? (Có hợp đồng đặt cọc kèm theo).
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin chị cung cấp thì giữa chị và Công ty cổ phần đầu tư BĐS A (sau đây gọi là bên A) có thỏa thuận ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo mua bán căn hộ giữa chị và chủ đầu tư. Hiện tại, các bên đã chấm dứt hợp đồng đặt cọc và bên A đã hoàn trả 100.000.000 đồng tiền cọc cho chị. Chị đang thắc mắc liệu bên A có phải trả khoản tiền phạt cọc cho chị hay không.
Đối với vấn đề đặt cọc, phạt cọc hiện tại pháp luật có quy định cụ thể tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Căn cứ theo quy định pháp luật đã nêu trên thì vấn đề phạt cọc phát sinh khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng đã thỏa thuận giữa các bên. Đối chiếu với trường hợp của chị, do chị chưa cung cấp rõ thông tin các bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán vì lí do gì do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:
Trường hợp thứ nhất: Các bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc:
Trong trường hợp này do việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc trên tinh thần tự nguyện thỏa thuận, cả hai bên cùng đồng ý chấm dứt nên không có căn cứ để xác định bên nhận cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc. Từ đó, xác định bên nhận cọc chỉ phải trả lại khoản tiền cọc là 100.000.000 triệu đồng, không có căn cứ để yêu cầu bên nhận cọc phải trả khoản tiền phạt cọc.
Trường hợp thứ hai: Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với chị mà không có lí do chính đáng
Theo nội dung hợp đồng đặt cọc giữa chị và Bên A thì việc đặt cọc giữa các bên để đảm bảo việc tham gia đăng ký mua 01 căn hộ tại dự án do một bên thứ 3 làm chủ đầu tư dự án. Theo đó, bên A có trách nhiệm giới thiệu và đảm bảo chủ đầu tư sẽ hoàn thành thủ tục ký kết thỏa thuận đặt cọc và hợp đồng mua bán cho chị, đồng thời có trách nhiệm thông báo cho chị về giá bán chính thức và thời gian ký kết các văn bản của chủ đầu tư.
Sau khi kết hợp đồng đặt cọc nếu bên A không thực hiện các công việc liên quan như nội dung đã thỏa thuận mà không đưa ra được lý do chính đáng hoặc bên A thể hiện ý chí từ chối không thực hiện các công việc như đã thỏa thuận dẫn đến chị không ký kết được hợp đồng mua bán căn hộ với chủ đầu tư thì có thể xác định bên A đã vi phạm hợp đồng đặt cọc. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc chị cung cấp, các bên không có thỏa thuận về vấn đề phạt cọc do đó việc phạt cọc sẽ được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 đã nêu trên.
Theo đó, nếu chị có các căn cứ để chứng minh bên A có các hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc như đã nêu trên thì chị có quyền yêu cầu bên A hoàn trả lại tiền cọc và bị phạt cọc. Cụ thể, bên A có nghĩa vụ hoàn trả cho chị 100.000.000 đồng và bị phạt cọc thêm 100.000.000 triệu đồng.
Trường hợp thứ ba: Bên nhận đặt cọc không tiếp tục thực hiện được hợp đồng đặt cọc vì các lí do khách quan
Nếu việc không tiếp tục thực hiện được hợp đồng đặt cọc do lí do khách quan của bên thứ ba như có quyết định của cơ quan có thẩm quyền liên quan đến việc thực hiện dự án hoặc do chủ đầu tư trậm chễ trong quá trình thực hiện dự án dẫn đến các bên không thể tiếp tục thực hiện được các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc…mà không phải do lỗi của bên A thì xác định việc không thực hiện được hợp đồng đặt cọc này không thuộc về lỗi của bên A, từ đó bên A có nghĩa vụ trả lại cho chị 100.000.000 triệu tiền cọc và không bị phạt cọc.
Như vậy, đối với trường hợp của chị tùy từng trường hợp để Bên A có phải hoàn trả tiền phạt cọc hay không. Chị có thể kiểm tra lại nội dung các bên đã thỏa thuận và đối chiếu với các trường hợp trên để xác định về vấn đề yêu cầu bên A hoàn trả tiền phạt cọc. Nếu có căn cứ xác định bên A vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng và không thiện chí thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật. Chị có thể tiến hành khởi kiện ra tòa án nhân nơi bị đơn có trụ sở để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: