Khởi kiện đòi bồi thường do chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật

Câu hỏi: Tôi cần tư vấn về trình tự, thủ tục và hồ sơ khởi kiện về việc yêu cầu bồi thường do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Hồ sơ vụ việc xin gửi trong file đính kèm.

Nội dung tư vấn của Luật Tháng Mười:

Theo thông tin chị cung cấp thì giữa bên A (là một công ty cổ phần) và bên B có giao kết hợp đồng thuê nhà. Trong đó, bên A là bên cho thuê, bên B là bên thuê nhà với thời hạn 5 năm (từ ngày 03/04/2022 đến ngày 03/4/2027). Tuy nhiên, khi hợp đồng thuê nhà chưa hết hạn thì bên A đã đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê (đòi lại nhà trước thời hạn) mà không có lý do chính đáng.

Căn cứ theo quy định tại Điều 172 Luật nhà ở năm 2023 về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:

"Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật".

Như vậy, về nguyên tắc thì trong thời hạn thuê nhà ở thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp dồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp nêu tại Khoản 2 Điều 172  nêu trên.

Trường hợp của chị, nếu bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà không có căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật nhà ở năm 2023 thì có nghĩa vụ bồi thường theo thỏa thuận tại Khoản 6.1 Điều 6 Hợp đồng thuê nhà giữa bên A và bên B đã ký: “Trong trường hợp, vì lý do nào đó, bên A yêu cầu bên B trả lại mặt bằng thuê hoặc bên B bị yêu cầu trả lại mặt bằng thuê trong thời hạn thuê của Hợp đồng này, bên A phải hoàn lại toàn bộ tiền đặt cọc cho bên B và thanh toán cho bên B một khoản tiền bằng 300.000.000 VNĐ (Ba trăm triệu đồng) tiền phạt do vi phạm hợp đồng”. 

Như vậy, bên B có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết. Hồ sơ, trình tự thủ tục khởi kiện:

Về thẩm quyền: Tòa án nhân dân khu vực nơi bên A có trụ sở có thẩm quyền giải quyết. 

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu);

• Chứng minh thư/CCCD của người khởi kiện;

• Giấy đăng ký kinh doanh/quyết định thành lập doanh nghiệp của bị đơn;

• Tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện (Hợp đồng thuê nhà, biên bản thỏa thuận….)

Trình tự tố tụng tại tòa theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

• Trong thời gian 8 ngày làm việc, kể từ ngày nộp đơn khởi kiện hợp lệ, Tòa án ra thông báo nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí (tính theo giá trị tài sản tranh chấp, đối với yêu cầu bồi thường tài sản dưới 400 triệu thì án phí bằng 5% giá trị tài sản tranh chấp. Tạm ứng án phí bằng 50% của án phí).

• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

• Thụ lý vụ án: Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày thụ lý vụ án, Thẩm phán gửi thông báo thụ lý vụ án bằng văn bản cho nguyên đơn, bị đơn.

• Thời hạn chuẩn bị xét xử: 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, trường hợp vụ án có tính chất phức tạp hoặc sự kiện bất khả kháng thì có thể gia hạn không quá 02 tháng (theo quy định tại Điều 203 BLTTDS 2015). Trong thời gian chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tiến hành các buổi hòa giải.

•  Đưa vụ án ra xét xử: Sau khi hết thời hạn chuẩn bị xét xử, tòa án có quyết định đưa vụ án ra xét xử. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. (Điều 203 BLTTDS 2015).

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.

Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com 

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!