Câu hỏi: Tôi có một mảnh đất được cha mẹ để lại, đã sử dụng ổn định từ những năm 1990 đến nay. nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất/ Khi tôi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), cán bộ địa chính xã yêu cầu xác nhận ranh giới đất với các hộ liền kề.
-
Phía Đông: đất giáp nhà ông Hùng. Ông Hùng đồng ý ký giáp ranh.
-
Phía Tây: đất giáp nhà bà Lan. Bà Lan cũng ký xác nhận.
-
Phía Nam: đất giáp nhà ông Bình. Tuy nhiên, ông Bình cho rằng ranh giới chưa rõ ràng, nghi ngờ nhà tôi lấn sang đất của nhà ông Bình nên không chịu ký giáp ranh.
Vậy luật sư tư vấn cho tôi: nếu thiếu chữ ký của ông Bình thì liệu hồ sơ xin cấp sổ đỏ có bị từ chối không? (hiện tại ông Bình chưa có đơn thư gì gửi đến UBND chỉ nói miệng là không đồng ý ký giáp ranh do thấy nhà tôi lấn chiếm đất.
Mời bạn đọc tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Luật Tháng Mười:
1. Về điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất (cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu)
Điều 138 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện cấp GCN quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền như sau:
“... 2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
a) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại điểm này thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
b) Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 5 Điều 141 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
c) Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều này;
d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại điểm a và điểm c khoản này thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo quy định tại điểm c khoản này.
Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
…”
Theo quy định nêu trên thì việc ký giáp ranh của các chủ sử dụng đất liền kề không phải là điều kiện trực tiếp để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, một trong những điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là “đất không có tranh chấp” nên trên thực tế tại nhiều địa phương thì thủ tục xin chữ ký giáp ranh của các chủ sử dụng đất liền kề là một trong những cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xác định thửa đất có tranh chấp hay không.
2. Quy định của pháp luật về việc ký giáp ranh khi cấp GCN quyền sử dụng đất lần đầu:
Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024/TT-BTNMT thì: Việc xác định ranh giới thửa đất cần phải dựa theo hiện trạng quản lý, sử dụng tại thực địa, đồng thời phải do người sử dụng đất, người quản lý đất và người sử dụng đất liền kề, người quản lý đất liền kề cùng nhau thỏa thuận thống nhất nhằm bảo đảm tính chính xác và tránh những tranh chấp về ranh giới phát sinh sau này.
Tuy nhiên, trường hợp hàng xóm không chịu ký giáp ranh thì Khoản 2 Điều 19 Nghị định số 101/2024/NĐ-CP có quy định các trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ không tiếp nhận hoặc tạm dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, xin cấp sổ đỏ như sau:
“2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ, cơ quan giải quyết thủ tục không tiếp nhận hồ sơ hoặc dừng giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký, trừ trường hợp đăng ký đất đai lần đầu mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong các trường hợp sau:
-
Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định;
- Nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc cơ quan, người có thẩm quyền tố tụng yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận….
- Nhận được văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án;
- Nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Nhận được văn bản của Tòa án nhân dân có thẩm quyền/Trọng tài Thương mại Việt Nam về việc đã thụ lý đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
- Nhận được văn bản yêu cầu dừng thực hiện thủ tục hành chính về đất đai để áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.
Theo đó, trong trường hợp hàng xóm không ký giáp ranh, cơ quan có thẩm quyền chỉ có quyền từ chối hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ của người yêu cầu nếu người hàng xóm đó có gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến đúng cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp chỉ vì lý do hàng xóm không đồng ý ký xác nhận giáp ranh nhưng thực tế không có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không có quyền từ chối hoặc trả lại đơn yêu cầu cấp sổ đỏ.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: