Ông ngoại tôi đã mất từ năm 1981. Bà ngoại tôi có 5 người con. Bà ngoại tôi được phân cho một mảnh đất từ ngày10/8/1990. Ngày 20/2/1991 bà tôi có làm đơn xin cấp nhà ở và đã được đại hội xã viên thông qua.
Năm 2003 bà tôi làm một bản di chúc viết tay để lại cho mẹ tôi với tiêu đề “Giấy Nhượng Quyền Sở Hữu Nhà Đất” nhưng với nội dung “Cho Tặng” như ảnh bên dưới. Nhưng di chúc này khoảng thời gian năm đó mẹ con tôi không có công chứng. Mà chỉ có 3 người làm chứng và ký tên dưới di chúc. Luật sư có thể xem qua hình ảnh tôi gửi và xác nhận giúp tôi di chúc này có hiệu lực pháp lý không? Đến nay tên người kê khai nộp thuế đất hàng năm đã chuyển qua tên mẹ tôi. Mẹ tôi đã xây dựng một căn nhà từ năm 1997 trên mảnh đất của hợp tác xã đó. Ở từ 1997 đến nay không có bất cứ tranh chấp gì. Nhưng hiện tại mẹ tôi và các em trong gia đình đang có bất hoà.
Trong trường hợp mẹ tôi muốn làm sổ đỏ thì có cần chữ ký của những người em còn lại không? Vì mảnh đất đã đc giao từ năm 1990 khi ông tôi đã qua đời. Tức khi đó thuộc quyền sở hữu của riêng bà ngoại tôi. Thì việc cho tặng hay để lại cho ai bà ngoại tôi có toàn quyền quyết định. Thì trong trường hợp này tôi cần hướng giải quyết thế nào để bàn di chúc được công nhận để thực hiện làm sổ đỏ trong thời gian tới.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
.jpg)
Theo thông tin, tài liệu anh cung cấp liên quan đến việc cấp đất, giao đất của Hợp tác xã Hào Nam cho bà ngoại anh. Chúng tôi chỉ thấy có Đơn xin cấp đất làm nhà ở và có sự xác nhận của Hợp tác xã Hào Nam đề nghị cấp có thẩm quyền xem xét và giải quyết. Do không có đầy đủ hồ sơ về việc cơ quan có thẩm quyền cấp đất, giao đất cho bà ngoại anh nên Luật Tháng Mười chỉ tư vấn các nội dung liên quan đến quyền lợi của mẹ anh đối với thửa đất của bà ngoại để lại và thừa nhận quyền sử dụng đất của bà ngoại thuộc trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất (được cơ quan có thẩm quyền cấp đất, giao đất).
Dựa trên thông tin anh cung cấp, phần diện tích đất 30m2 bà ngoại anh có được sau khi ông ngoại đã mất, trên giấy tờ đồng ý cấp đất, cơ quan có thẩm quyền xác định chỉ cấp phần diện tích đất này cho bà anh. Do đó, diện tích đất này được xác định là tài sản riêng của bà ngoại anh và bà ngoại có toàn quyền định đoạt đối với phần diện tích đất này mà không cần có sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình.
Về giá trị pháp lý của giấy nhượng quyền sở hữu nhà đất bà anh viết 2003:
Nội dung của “Giấy nhượng quyền sở hữu nhà đất” bà anh lập năm 2003 có sự không rõ ràng, dễ gây ra nhiều cách hiểu trong quá trình giải quyết liên quan đến việc đây được xác định là một văn bản chuyển quyền sử dụng đất hay là một di chúc.
Với quan điểm của chúng tôi thì đây được xác định là một văn bản chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ý chí của người lập văn bản sẽ chuyển giao quyền sở hữu cho người nhận ngay tại thời điểm lập văn bản này. Trong khi đó, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển nhượng tài sản thuộc sở hữu của mình cho người khác và chỉ được thực hiện sau khi người để lại di chúc chết.
Căn cứ: Tiêu đề của văn bản “Giấy nhượng quyền sở hữu nhà đất”. Trong nội dung văn bản bà ngoại anh thể hiện: “…tôi làm giấy này chuyển hẳn quyền sở hữu lô đất này cho con gái tôi là …. Phòng khi có vấn đề gì xảy ra trong gia đình thì con gái tôi có cơ sở để kính trình các cơ quan pháp luật và chính quyền địa phương giải quyết”.
Trong nội dung của văn bản không nhắc đến thời điểm chuyển giao quyền sở hữu chỉ được thực hiện sau khi bà ngoại anh chết. Do vậy, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản đã được thực hiện ngay thời điểm văn bản này được xác lập, đồng thời văn bản này là căn cứ để mẹ anh có cơ sở làm việc với cơ quan có thẩm quyền trong trường hợp phát sinh tranh chấp trong gia đình. Văn bản có chữ ký cả hai bên chuyển quyền sử dụng đất là bà ngoại và mẹ anh cùng với 3 người làm chứng.
Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, nội dung văn bản có thể gây ra nhiều cách hiểu khác nhau. Việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mẹ anh đang do cơ quan có thẩm quyền giải quyết nên chúng tôi vẫn chia ra hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: “Giấy nhượng quyền sở hữu nhà đất” bà anh lập năm 2003 được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định là một di chúc.
Về hình thức, di chúc do bà anh lập năm 2003 do người khác viết thay và có ít nhất hai người làm chứng. Bà anh đã ký tên vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng ký tên xác nhận vào bản di chúc. Do vậy, đây là di chúc bằng văn bản có người làm chứng, phù hợp với quy định của pháp luật.
Trong trường hợp này, mẹ anh có thể phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã/phường và căn cứ vào văn bản khai nhận di sản thừa kế để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, trong quá trình làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, nếu như những người thừa kế theo pháp luật khác của bà ngoại anh có tranh chấp về di chúc thì thủ tục khai nhận di sản thừa kế và công nhận quyền sử dụng đất có thể sẽ không thực hiện được bằng thủ tục hành chính mà một trong các bên cần khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo di chúc. Trong trường hợp này, di chúc của bà anh lập là một trong những căn cứ để tòa án giải quyết vụ án.
Trường hợp 2: “Giấy nhượng quyền sở hữu nhà đất” bà anh lập năm 2003 được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định là một văn bản chuyển quyền sử dụng đất (phân chia, chuyển nhượng, tặng cho…)
Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp văn bản này được xác định là văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì việc công nhận quyền sử dụng đất có thể được thực hiện căn cứ vào quy định tại Điều 137 Luật đất đai 2024:
“Điều 137. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
e) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
g) Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
h) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
i) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
k) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
l) Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
m) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
n) Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ của nông, lâm trường quốc doanh về việc giao đất để làm nhà ở hoặc làm nhà ở kết hợp với sản xuất nông, lâm nghiệp trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
b) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
…”
Tuy nhiên, để được công nhận quyền sử dụng đất ngoài việc căn cứ vào hồ sơ giấy tờ về người sử dụng đất, về giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan thì còn cần xác định đất đó không có tranh chấp. Do vậy, trong quá trình cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định các bên có tranh chấp về quyền sử dụng đất thì có thể việc công nhận quyền sử dụng đất không thực hiện được bằng các thủ tục hành chính.
Trong trường hợp này, một trong các bên có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết. Căn cứ vào “Giấy nhượng quyền sở hữu nhà đất” đúng với ý chí của bà, mẹ anh cũng đã xây nhà và sinh sống trên diện tích đất này từ năm 1997 đến nay, việc chuyển quyền sử dụng đất đã được thực hiện. Do đó, có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho mẹ anh.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: