Nội dung câu hỏi: Em có mua 1 mảnh đất rộng 400m2, trong đó có 150m2 là đất đã được cấp quyền sở hữu còn 250m2 là đất 313 của nhà nước cấp đất ruộng để cấy và xin thổ. Lúc mua bên bán đã cam kết bán cho em mảng đất trên tổng là 400m2. Sau khi mua khoảng được 16 năm kể từ ngày chuyển nhượng đất, thì nay có bên thứ 3 vào tranh chấp đất vào đòi chiếm 250m2 đất 313 kia của em. Lúc bên thứ 3 đến tranh chấp đất thì em mới biết đất đây là người bán cho em đã đổi đất của mình với bên thứ 3 để có có mảng mảnh bán cho em, bây giờ bên thứ 3 bảo không đổi nữa và đến tranh chấp với em trong khi lúc em mua không hề biết đất này đã được bên bán và bên thứ 3 đổi từ trước giờ giấy đổi đất của bên bán cho em đã mất chỉ còn giấy tờ trên hoa màu sau 16 năm bên thứ 3 đã sử dụng trên đất của người bán cho và có nhân chứng chứng kiến cuộc trao đổi đất trên. Bây giờ bên thứ 3 đòi đất của em trong khi em không hề biết đất đã trao đổi từ trước nên em bị thiệt 250m2. Em cần luật sư tư vấn cho em làm sao để em có thể giữ lại trọn vẹn cả mảnh đất của mình, sau này khi nhà nước bán em có thể mua luôn chỗ đất còn lại. Bên bán đất cho em họ bảo hay để họ đổi cho 250m2 đấy ra chỗ khác ở giữa cánh đồng trong khi em không cần ruộng mà mảng đất em mua đang đẹp và rộng. Bây giờ bên thứ 3 dọa ép em là có quen biết bên địa chính và đã dẫn người đến đo để gây áp lực cho em, họ bảo đổi vậy thôi giờ không đổi nữa trong khi lúc đổi đã nói đổi luôn. Lúc nhà nước làm lại lại không đổi tên sang cho bên cho em mà lại để tên bên thứ 3 nên họ dựa vào đó mà đến đòi đất. Em mong luật sư giúp đỡ em để e giữa lại mảnh đất! Em xin cảm ơn!
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 có quy định: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật…
Như vậy, giấy chứng nhận là căn cứ xác định quyền của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận, là một trong những căn cứ để giải quyết tranh chấp trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
Đối chiếu với thông tin anh cung cấp, trong số 400m2 đất anh nhận chuyển nhượng chỉ có 150m2 đất là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phần 250m2 đất còn lại chưa có giấy chứng nhận. Hiện tại anh và một người khác đang phát sinh tranh chấp liên quan đến 250m2 đất này. Để xác định ai là người được nhà nước giao phần 250m2 đất này thì cần phải kiểm tra hồ sơ quản lý đất đai được lưu trữ tại cơ quan quản lý đất đai nơi có đất. Do đó, anh có thể liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai để kiểm tra về thông tin người được giao đất, người sử dụng đất… đối với phần diện tích đất đang tranh chấp này.
Theo thông tin anh cung cấp, anh nhận chuyển nhượng phần đất này đến nay đã được khoảng 16 năm do đó Luật Tháng Mười xác định việc đổi đất giữa người bán đất cho anh và người hàng xóm được áp dụng theo quy định của luật đất đai 2003, luật có hiệu lực tại thời điểm các bên đổi đất. Theo đó, tại Điều 106 Luật đất đai 2003 có quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
…”
Theo quy định nêu trên, khi thực hiện đổi đất, các bên phải đáp ứng được một trong các điều kiện đó là đất đã được cấp giấy chứng nhận. Theo thông tin anh cung cấp, có thể hiểu rằng phần 250m2 đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc đổi đất của bên bán đất cho anh và bên đang tranh chấp đất với anh là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm chuyển đổi đất nông nghiệp.
Tuy nhiên, do việc đổi đất đã được thực hiện trên thực tế, các bên trong quan hệ chuyển đổi đã giao đất cho nhau, việc chuyển đổi này có người làm chứng, có giấy tờ chứng minh và sau khi chuyển đổi các bên đã sử dụng phần diện tích đất được chuyển đổi đến thời điểm hiện tại mới phát sinh tranh chấp. Ngoài ra, tại thời điểm tranh chấp, luật đất đai 2003 đã hết hiệu lực, thay vào đó là Luật đất đai 2013, theo quy định của luật đất đai 2013 thì đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. Do đó, xét theo tình hình thực tế việc chuyển đổi đất, ý chí của các bên tại thời điểm chuyển đổi và tình hình thực tế sử dụng đất thì theo quan điểm của Luật Tháng Mười có căn cứ để công nhận quan hệ chuyển đổi đất này giữa các bên và việc đòi đất của bên thứ ba trong trường hợp này là chưa phù hợp.
Mặc dù có căn cứ công nhận quan hệ đổi đất nêu trên, nhưng anh cần lưu ý do phần 250m2 đất anh mua trong tổng số 400m2 đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện khi đất đã được cấp giấy chứng nhận và phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực từ cơ quan có thẩm quyền, do đó việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng giữa anh và người bán trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai. Trong trường hợp nếu các bên có tranh chấp và khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền và Tòa án có quyết định công nhận về việc đổi đất nêu trên thì chỉ công nhận đối với người đã chuyển nhượng đất cho anh. Sau khi đã có quyết định công nhận và người bán cho anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bên có thể thực hiện giao kết hợp đồng, có công chứng, chứng thực với diện tích đất này, từ đó làm căn cứ sang tên quyền sử dụng đất cho anh theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: