Đất tranh chấp có làm được thủ tục tách thửa không?

Năm 2022, tôi có ký hợp đồng mua bán công chứng mua mảnh đất từ ông Hợp. Văn phòng công chứng làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán bình thường, sổ đỏ sau đó được ghi vào mặt sau với chủ mới là vợ chồng tôi. Tháng 4/2024, tôi nộp hồ sơ xin tách thửa mảnh đất ở phòng đăng ký đất đai thì được báo phòng đăng ký đất đi có nhận được đơn đề nghị từ công ty L.A ngăn chặn giao dịch liên quan đến thửa đất của tôi. Tôi có hỏi qua thông tin thì được biết người chủ đầu tiên của thửa đất (vợ chồng A-B) có nợ tiền gì đó của công ty L.A và thế chấp giấy vay tiền, kiểu vay cty tín dụng, thế chấp giấy tờ mua bán….chứ không phải thế chấp sổ….(lúc này thửa đất chưa có sổ đỏ, sau đó vợ chồng A-B làm sổ và đã sang tên thửa đất này cho nhiều người, gần đây nhất là sang tên cho ông Hợp rồi ông Hợp chuyển sang tên tôi).

Vậy luật sư cho hỏi VPĐkĐĐ từ chối hồ sơ tách thửa của tôi là đúng hay sai? Quyền lợi của tôi được giải quyết như nào? tôi cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình? 

Mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi:

1. Về việc tạm dừng hồ sơ đề nghị tách thửa

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2022, vợ chồng bạn đã làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cập nhật tên 2 vợ chồng vào mặt sau của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, vợ chồng bạn đang là người sử dụng đất hợp pháp được nhà nước công nhận.

Nay vợ chồng bạn có nhu cầu tách thửa đất cho diện tích đất nêu trên. Theo quy định của Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì hiện nay không có điều khoản quy định trực tiếp về điều kiện tách thửa đất. Tuy nhiên, căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyề sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất thì: người sử dụng đất không được thực hiện các quyền trên nếu đất đang có tranh chấp hoặc quyền sử đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013 thì khi người sử dụng đất thực hiện việc tách thửa, hợp thửa thì Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ Chương II Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được bổ sung bởi Khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định:

"11. Bổ sung Điều 11a như sau:

"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:

a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;

b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;

c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;

d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;

đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;

e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan

2. Trường hợp có căn cứ từ chối hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải có văn bản trong đó nêu rõ lý do từ chối và hướng dẫn người nộp hồ sơ thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, gửi văn bản kèm theo hồ sơ cho người nộp hoặc chuyển văn bản và hồ sơ đến bộ phận một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã để trả lại cho người nộp."

Từ những quy định trên, có thể thấy trong trường hợp quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc đất đang có tranh chấp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện thủ tục tách thửa đất có quyền từ chối hồ sơ.

Trong trường hợp của bạn, hiện nay mới chỉ có thông tin có đơn đề nghị từ Công ty L.A ngăn chặn giao dịch liên quan đến thửa đất của bạn để giải quyết xong tranh chấp về đòi nợ, do người chủ cũ vay tiền nợ nần nhưng không thế chấp quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 11a của Thông tư 24/2014NĐ-CP nêu trên, Văn phòng đăng ký đất đai được từ chối hồ sơ của bạn nếu nhận được Văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc Văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án Hoặc khi nhận được Văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Về nguyên tắc thì việc từ chối hồ sơ (nếu có căn cứ theo quy định của pháp luật) sẽ được thực hiện ngay khi Văn phòng đăng ký đất đai nhận được một trong các văn bản nêu trên. Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng công chứng được thực hiện từ năm 2022, nhưng đến năm 2024 bạn mới thực hiện việc tách thửa. Phòng đăng ký đất đai chỉ được phép từ chối tách thửa khi có một trong các căn cứ nêu tại Điều 11a nêu trên, trường hợp công ty L.A có đơn đề nghị ngăn chặn thì phải cung cấp được một trong các văn bản nêu tại điểm đ khoản 1 Điều 11a nêu trên. 

2. Về quyền lợi của bạn sau khi nhận chuyển nhượng đất mà có tranh chấp:

Theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất đã được mua bán qua nhiều đời chủ, và đều được chuyển nhượng, sang tên một cách hợp pháp. Do vậy, căn cứ Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 thì:

"Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại".

Như vậy, theo quy định nêu trên thì bạn được xác định là người thứ 3 ngay tình nên quyền lợi của bạn đối với thửa đất sẽ được bảo vệ. Tuy nhiên, trong thời gian có tranh chấp liên quan đến tài sản là thửa đất của bạn (nếu có) thì việc tách thửa đất sẽ bị tạm dừng cho đến khi giải quyết xong tranh chấp. 

Đối với trường hợp cụ thể của bạn, do chúng tôi chưa được tiếp cận đầy đủ thông tin, hồ sơ nên chưa đủ căn cứ để đánh giá chính xác việc Văn phòng ĐKDD không giải quyết hồ sơ tách thửa của bạn là đúng hay sai, nhận định dựa trên hồ sơ ban đầu cho thấy Công ty L.A và người chủ đất đầu tiên có tranh chấp, tuy nhiên đây không phải là tranh chấp đất đai mà là tranh chấp kiện đòi tài sản (là khoản tiền cho vay), quyền sử dụng đất cũng không phải là tài sản thế chấp cho khoản vay một cách hợp lệ. Do vậy, chưa đủ cơ sở để xác định đất của bạn đang có tranh chấp - là cơ sở để tạm dừng các giao dịch.

Hiện nay bạn đã nộp hồ sơ xin tách thửa và có giấy hẹn trả kết quả tách thửa. Trường hợp từ chối hồ sơ tách thửa, VPĐKĐĐ cần ra văn bản từ chối và nêu rõ lý do, bạn có thể đối chiếu với các quy định tại Điều 11a nêu trên để xác định việc từ chối có đúng quy định của pháp luật hay không. Trường hợp không có đủ căn cứ để từ chối theo quy định của pháp luật, bạn có quyền khiếu nại/khởi kiện hành vi hành chính/quyết định hành chính của Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định.