Ông bà ngoại em có 6 người con (2 trai, 4 gái). Xã có cấp cho Mẹ em một mảnh ruộng để canh tác và ông ngoại em cũng có mảnh ruộng gần đó nên nhập lại làm chung luôn vào 1 sổ hộ khẩu (tên chủ hộ là Ông ngoại), trên sổ có 3 mảnh ruộng. Đến giờ ông ngoại e đã mất còn lại bà ngoại với cuốn sổ hộ khẩu đó. 3 mảnh ruộng đó đã được đền bù vì nằm trong khu quy hoạch nhận được 240 triệu và 2 lô đất nền (đứng tên bà Ngoại) cách đây một tháng. Bà ngoại em hiện đang sống cùng người con thứ 7. Sau khi đền bù người con thứ 7 bán 2 lô đất nền (có chữ kí của bà ngoại) không thông báo và phân chia cho mẹ em mặt dù có mảnh ruộng của mẹ em. Cho em hỏi là việc bán hai mảnh đất sau quy hoạch đó của bà ngoại không có chữ ký của con cái (không có sự chấp thuận của mẹ em) thì có hợp lệ không ạ.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Để xác định được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bà bà ngoại bạn ký kết có hợp lệ hay không thì cần làm rõ được ai là người sử dụng đất hợp pháp đối với 2 lô đất được Nhà nước bồi thường. Do vậy, cần làm rõ nguồn gốc đất, thông tin thửa đất trong hồ sơ địa chính như sau:
Thứ nhất, xác định di sản thừa kế mà ông ngoại bạn để lại
Theo thông tin bạn cung cấp, người ông ngoại đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất đối với 2 mảnh ruộng, trong đó 1 mảnh có nguồn gốc là được Nhà nước giao cho mẹ của bạn. Tuy nhiên, chúng tôi chưa rõ thủ tục mà ông ngoại và mẹ của bạn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất gộp 2 mảnh ruộng vào một Giấy chứng nhận QSD đất (không có thủ tục nào gộp đất vào sổ hộ khẩu, vì sổ hộ khẩu chỉ là giấy tờ thể hiện nơi cư trú do cơ quan công an cấp) và để ông ngoại của bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất là thủ tục gì? Vì vậy, cần làm rõ các vấn đề sau:
- Mẹ bạn có tặng cho ông ngoại bạn mảnh ruộng đó để ông ngoại bạn được đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất là người sử dụng đất toàn bộ 2 thửa đất ruộng hay không? Trong trường hợp này Giấy chứng nhận QSD đất sẽ ghi nhận là cấp cho “Ông …….”.
- Mẹ bạn không tặng cho thửa đất ruộng cho ông ngoại mà chỉ làm thủ thủ tục gộp thửa đất và xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất chung cho hộ gia đình. Trong đó, ông ngoại của bạn là đại diện cho hộ đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất. Trường hợp này, giấy chứng nhận QSD đất sẽ ghi nhận là cấp cho “Hộ ông …….”
- Thời điểm Nhà nước thu hồi đất, tất cả những người thừa kế có lập văn bản thỏa thuận để cho bà ngoại được đại diện những người thừa kế đứng tên trên hồ sơ nhận bồi thường đất của Nhà nước hay không?
Sổ hộ khẩu trong trường hợp này chỉ là căn cứ để xác định có bao nhiêu nhân khẩu trong hộ gia đình, không phải là giấy tờ thể hiện thông tin người sử dụng đất, vì vậy, bạn cần kiểm tra lại thông tin trên Giấy chứng nhận QSD đất bà ông ngoại bạn đứng tên để làm rõ thời điểm đó, Giấy chứng nhận QSD đất được cấp cho cá nhân người ông ngoại hay cấp cho hộ gia đình.
Xác định di sản mà ông ngoại của bạn để lại để phân chia thừa kế trong 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: 2 mảnh ruộng trên đã được UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho hộ gia đình, trong đó ông ngoại của bạn là người đại diện cho hộ gia đình đứng tên trên giấy chứng nhận.
Trong trường hợp này, 2 thửa đất ruộng thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình, trong đó các nhân khẩu trong hộ gia đình thể hiện tại sổ hộ khẩu là cá nhân khẩu có quyền sử dụng đất. Vì 2 thửa đất được cấp cho Hộ gia đình và là tài sản chung của các thành viên trong hộ nên khi thu hồi đất, Nhà nước cần xác định những người nào có quyền sử dụng đất để bồi thường cho những người này.
Khi ông ngoại của bạn mất đi, chỉ có một phần quyền sử dụng đất của ông ngoại bạn sẽ được xác định là di sản để phân chia thừa kế (Vì một phần diện tích đất còn lại thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn, bà ngoại bạn và những nhân khẩu khác (nếu có) trong sổ hộ khẩu).
Nếu phần diện tích đất này bị thu hồi trước khi những người thừa kế thực hiện thủ tục phân chia thừa kế thì phần giá trị được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xác định là di sản do người chết để lại. Do người chết không để lại di chúc, vì vậy di sản được phân chia cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.
Trường hợp 2: Giấy chứng nhận QSD đất cấp cho cá nhân người ông ngoại
Trường hợp này xác định rằng toàn bộ diện tích thửa đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận QSD đất đều thuộc quyền sử dụng của ông ngoại. Di sản trong trường hợp này được xác định là toàn bộ giá trị bồi thường mà Nhà nước đã bồi thường khi thu hồi đất. Tức là toàn bộ tiền bồi thường và 2 lô đất được Nhà nước bồi thường.
Thứ hai, xác định quyền của những người thừa kế.
Theo thông tin bạn cung cấp, 2 thửa đất ruộng đều đã bị Nhà nước thu hồi và được bồi thường bằng 2 lô đất khác, do bà ngoại của bạn đứng tên. Chúng tôi không thể xác định được tại sao chỉ có bà ngoại là người được đứng tên trên hồ sơ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà không có các nhân khẩu khác trong hộ được bồi thường (trong trường hợp Giấy chứng nhận QSD đất được cấp cho Hộ gia đình), và không có ý kiến của những người thừa kế. Đồng thời, cũng chưa xác định được hồ sơ giao đất bồi thường là giao cho hộ gia đình và do bà ngoại của bạn đại diện hộ gia đình đứng tên hay được giao riêng cho cá nhân bà ngoại của bạn.
Nếu đã có văn bản thỏa thuận của những người thừa kế về việc giao cho bà ngoại của bạn có toàn quyền được hưởng giá trị bồi thường và Nhà nước căn cứ vào Văn bản thỏa thuận này để cấp đất bồi thường cho bà ngoại thì rõ ràng là bà ngoại có toàn quyền sử dụng, quyết định việc chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được bồi thường mà không cần sự đồng ý của các con.
Ngược lại, nếu chưa có văn bản thỏa thuận phân chia thừa kế của những người thừa kế thì nay mẹ của bạn (hoặc những người thừa kế khác) có quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế mà ông ngoại bạn để lại trước khi chết.
Cần lưu ý về thủ tục chuyển nhượng 2 thửa đất được bồi thường sau khi Nhà nước thu hồi đất: Nếu hồ sơ giao đất chỉ thể hiện thông tin của bà ngoại mà không thể hiện bất kỳ thông tin gì liên quan đến nguồn gốc đất (Như đã nêu trên, chúng tôi không rõ tại sao chỉ mình bà ngoại được đứng tên trên hồ sơ giao đất khi Nhà nước bồi thường). Vì vậy, theo hồ sơ giao đất thì người sử dụng đất chỉ được xác định là người bà ngoại. Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, văn phòng công chứng chỉ căn cứ theo các điều kiện chuyển nhượng QSD đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm các điều kiện sau:
- Người chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận QSD đất (nếu Giấy chứng nhận QSD đất đối với 2 lô đất này chỉ cấp riêng cho bà ngoại thì được coi là đã đáp ứng điều kiện này);
- Thửa đất không có tranh chấp tại thời điểm chuyển quyền;
- Thửa đất đang không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Văn phòng công chứng không thể xác định được nguồn gốc thửa đất là được giao đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và cũng chưa thể xác định được hồ sơ bồi thường đất có sai sót gì hay không? Do đó, khi thửa đất đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 188 Luật đất đai 2013, văn phòng công chứng sẽ lập thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất và không yêu cầu mẹ bạn hay những người con của ông bà ngoại bạn phải ký tên trên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mẹ bạn trong trường hợp này, bạn cần thu thập hồ sơ liên quan đến 2 mảnh đất ruộng mà ông ngoại bạn đã đứng tên và hồ sơ liên quan đến việc Nhà nước bồi thường và cấp Giấy chứng nhận QSD đất đối với 2 lô đất cho bà ngoại của bạn đứng tên trên giấy chứng nhận QSD đất. Từ đó có chứng cứ để nghiên cứu và phân tích để làm rõ các vấn đề đã nêu tại phần thứ nhất của bản tư vấn. Nếu không có hồ sơ thu hồi, bồi thường đất, mẹ bạn có thể gửi đơn đề nghị tới UBND cấp huyện để làm rõ căn cứ giao đất bồi thường cho bà ngoại khi thu hồi đất của hộ gia đình. Sau khi có hồ sơ thửa đất, chúng tôi mới có thể tư vấn được phương án cụ thể để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những người thừa kế còn lại, như phương án khởi kiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà bà ngoại của bạn đã ký kết; Hoặc khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế đối với di sản mà ông ngoại bạn để lại.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: