Đất hương hỏa đến đời anh chị em tôi là 4 đời. Năm 1993, địa chính xã đến đo để làm sổ đỏ cho toàn dân, trong đó có gia đình tôi. Họ đo và cấp sổ đỏ diện tích 194 m², khi đó chỉ có mẹ tôi ở nhà, lúc ấy đã gần 70 tuổi. Bố tôi mất năm 2006, mẹ tôi mất năm 2013. Trước khi qua đời, mẹ tôi dặn dò rằng nơi đó chỉ để thờ cúng tổ tiên.
Gia đình tôi có 5 chị em: 4 gái, 1 trai (anh cả là con trai). Nay vì mâu thuẫn giữa anh trưởng và em út, em út đòi chia tài sản và gửi đơn ra tòa. Trước khi xử, địa chính huyện đo lại đất và nói diện tích dư 15 m² so với sổ đỏ. Tòa chia cho em gái út 61 m² theo sổ đỏ và thêm phần dư (họ nói là 25 m²), tổng cộng em út được 86 m².
Xin luật sư tư vấn: việc chia như vậy có đúng pháp luật không? Nếu cả 4 người còn lại cũng đòi chia thì lấy đâu ra đủ mỗi người 61 m² như tòa đã xử?
Một điều nữa: sau khi xử 3 tuần, nếu không có khiếu kiện, họ sẽ đo và chia theo bản án. Nếu chúng tôi không đồng ý ký vào bất kỳ văn bản nào, liệu họ có vẫn làm sổ đỏ cho em út không?
Thực tế chỉ có em gái út đòi chia, còn tất cả chúng tôi đều muốn giữ đất làm nơi thờ cúng theo nguyện vọng của mẹ. Tổng diện tích đất là 209 m², nhưng tòa chỉ chia cho em gái út 86 m². Chúng tôi cho rằng em gái chỉ được hưởng 1/5 thửa đất. Phần dư là do năm 1993 họ đo bằng gậy tre nên sai lệch.
Mảnh đất nhà tôi có hai mặt giáp hai gia đình, hai mặt giáp ngõ đi chung của 10 hộ trong xóm, chưa bao giờ xảy ra tranh chấp. Năm 1993 sau khi có sổ đỏ, anh em tôi đã xây tường bao quanh. Góc cua ngõ còn xây lùi vào đất nhà để bà con đi lại thuận tiện, nên góc đất không còn vuông như trong sổ đỏ.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:.jpg)
1. Về việc xác định diện tích thửa đất là di sản thừa kế:
Theo thông tin chị cung cấp, năm 1993 thửa đất được đo đạc để cấp GCNQSDĐ với diện tích là 194m2. Khi phát sinh tranh chấp, địa chính tại địa phương tiến hành đo đạc lại thửa đất và phát hiện diện tích thửa đất tăng thêm 15m2 so với diện tích trên GCNQSDĐ. Tuy nhiên, khi mở phiên xét xử, Tòa án lại xác định diện tích đất trên thực tế nhiều hơn so với diện tích trên GCNQSDĐ là 25m2. Vì vậy, trong trường hợp này, chúng tôi tạm thời xác định diện tích đất thực tế nhiều hơn so với diện tích đất được ghi nhận trên sổ đỏ là 25m2. Sở dĩ, có sự chệch lệch về diện tích đất là do có sự sai sót trong quá trình đo đạc khi sử dụng thiết bị khác nhau qua từng thời kì. Vấn đề này, đã được pháp luật đất đai giải thích rõ tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 như sau:
“6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.”
Diện tích thửa đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, tức là cộng thêm 25m2 so với diện tích ghi nhận trên GCNQSDĐ. Bởi lẽ, ranh giới thửa đất không có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm cấp GCNQSDĐ (năm 1993). Đồng thời, trong quá trình sử dụng đất, gia đình chị thông tin thêm là không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề về ranh giới thửa đất. Vậy, trong trường hợp này, diện tích thửa đất được xác định là 219m2.
2. Về việc chia di sản thừa kế:
Chị có trình bày rằng, khi mẹ chị mất có dặn dò anh chị em trong nhà rằng thửa đất chỉ được sử dụng vào mục đích thờ cúng. Tuy nhiên, đối chiếu theo quy định pháp luật dân sự, việc dặn dò chưa được coi là di chúc hợp pháp. Khi bố mẹ chị mất, thửa đất này sẽ được chia thừa kế theo quy định pháp luật.
Tại điều 649 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chia thừa kế theo pháp luật như sau:
“Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định.”
Đồng thời, điều 651 Bộ luật này quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
[…]
Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
2. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
Đối chiếu quy định nêu trên, trường hợp của gia đình chị, quyền sử dụng đất đối với thửa đất này phải được chia đều cho 05 người anh chị em. Theo đó, mỗi người sẽ được hưởng thừa kế là quyền sử dụng đất đối với diện tích đất là 43,8m2.
Như vậy, dựa trên những thông tin chị cung cấp và chưa xét đến những yếu tố khác ảnh hưởng đến phán quyết của Tòa án (ví dụ như: nhà ở và tài sản khác trên đất đó ai quản lý, công sức quản lý di sản, tôn tạo đất làm tăng giá trị của đất …) thì việc chia cho người em út quyền sử dụng đối với diện tích đất là 86m2 (nhiều hơn 01 suất thừa kế) với lý do để đủ điều kiện tách thửa đất là chưa phù hợp với quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên. (Thông tin thêm có thể tòa án đang căn cứ vào quy định tại địa phương: đối với đất tại Hải Dương, khu vực nông thôn điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa là 60m2, việc tòa án nhận định do chỉ có 1 người con gái yêu cầu (tách riêng, những người khác không yêu cầu tách riêng – sổ chung) nên chia cho họ nhiều hơn 1 suất thừa kế (trên 60m2) để phù hợp với pháp luật đất đai nhằm thực hiện thủ tục tách thửa)
Trong trường hợp tất cả anh chị em đều khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia di sản thừa kế thì việc chia thừa kế vẫn thực hiện theo nguyên tắc nêu tại điều 615, mỗi người sẽ được hưởng phần di sản bằng nhau. Việc tách được thửa riêng biệt hay không các hàng thừa kế phải thỏa thuận gộp chung phần di sản được hưởng để đủ điều kiện tách theo quy định.
3. Về việc không thực hiện bản án có hiệu lực của Tòa án:
Khoản 6 Điều 137 Luật Đất đai 2024 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:
“6. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, trong trường hợp bản án sơ thẩm có hiệu lực thì người em út có thể sử dụng bản án này để đề nghị cơ quan có thẩm quyền tách thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như bản án mà không cần sự đồng ý của 4 người anh, chị còn lại.
Bên cạnh đó, khi bản án có hiệu lực pháp luật sẽ được đảm bảo thi hành trên thực tế. Nếu như chị và những người khác có hành vi cản trở trong việc tách thửa, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người em út thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 46 của Luật Thi hành án dân sự 2015 nếu người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành án.
Do vậy, nếu không đồng ý với nội dung bản án sơ thẩm, chị và các đồng thừa kế nên thực hiện quyền kháng cáo trong thời hạn quy định tại Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 để đảm bảo quyền lợi của mình:
“1. Thời hạn kháng cáo đối với bản án của Tòa án cấp sơ thẩm là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án; đối với đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày họ nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.
Đối với trường hợp đương sự, đại diện cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân khởi kiện đã tham gia phiên tòa nhưng vắng mặt khi Tòa án tuyên án mà không có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo được tính từ ngày tuyên án.”
Theo đó, bản án sơ thẩm sẽ có hiệu lực pháp luật nếu trong vòng 15 ngày kể từ ngày tuyên án mà không có kháng cáo hoặc 30 ngày nếu Viện kiểm sát không kháng nghị. Để thể hiện quan điểm không đồng ý nội dung bản án, thì những người thừa kế của gia đình cần thực hiện quyền kháng cáo này để Tòa cấp tỉnh xem xét lại bản án đã nêu./.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: