Tôi hiện đang sở hữu một mảnh đất tại Hà Nội. Do cần vốn kinh doanh, tôi đã thế chấp quyền sử dụng đất này tại ngân hàng để vay tiền. Trong thời gian khoản vay vẫn còn hiệu lực, tôi gặp anh B – một người có nhu cầu mua mảnh đất đó.
Anh B đề nghị đặt cọc 500 triệu đồng để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai bên ký hợp đồng đặt cọc, trong đó ghi rõ sau khi tôi tất toán khoản vay và giải chấp đất tại ngân hàng thì sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng cho anh B.
Sau 5 ngày, anh B thay đổi ý định, không muốn mua đất nữa. Anh B yêu cầu tôi trả lại số tiền đặt cọc, đồng thời viện lý do: “Đất đang thế chấp nên hợp đồng đặt cọc vô hiệu.” Vậy tôi có phải trả cọc hay không?
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì: Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc là một giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.
Đối với giao dịch dân sự liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đối chiếu với các quy định của pháp luật đất đai về nội dung và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, vụ việc của gia đình bạn mới là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên chưa bị ràng buộc các quy định về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Luật đất đai.
Tuy nhiên, khi thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bên thế chấp có các nghĩa vụ theo quy định tại Điều 320 Bộ luật dân sự 2015:
"Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
9. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này".
Như vậy, theo phân tích phía trên thì hợp đồng đặt cọc là hợp đồng độc lập, có hiệu lực nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên và chưa phải là hợp đồng bán/chuyển nhượng. Vì vậy, đất đang thế chấp bạn vẫn được nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng, tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc cần thể hiện rõ tình trạng pháp lý của thửa đất (đang thế chấp) và mục đích đặt cọc (để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi giải chấp) để tránh rủi ro pháp lý.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: