Câu hỏi: Luật sư cho tôi xin ý kiến tư vấn về trường hợp này: bố tôi đã làm đầy đủ thủ tục pháp lý để tặng cho quyền sử dụng đất cho tôi, hợp đồng tặng cho đã được công chứng và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên sau một thời gian, giữa hai bố con phát sinh mâu thuẫn, bố tôi nay lại muốn đòi lại mảnh đất với lý do tôi không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng như mong muốn. Vậy trong tình huống này, khi việc tặng cho đã hoàn tất đúng quy trình pháp luật, bố tôi có thể khởi kiện để lấy lại đất hay không?
Trả lời:
Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn có tặng cho bạn quyền sử dụng đất, việc tặng cho được thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý (có công chứng và sang tên trên GCN quyền sử dụng đất).
Căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì:
"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định".
Đối chiếu với quy định của pháp luật đất đai về điều kiện và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì:
căn cứ Khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định thì điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật”.
Quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:
Khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024:
“Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”
Như vậy, trường hợp việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố bạn sang bạn đáp ứng đầy đủ các quy định tại khoản 3 Điều 27, khoản 1 Điều 45 Luật đất đai 2024 và Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì việc tặng cho đã có hiệu lực pháp luật. Sau khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được sang tên cho bạn thì việc chuyển quyền sở hữu đã hoàn thành.
Nhìn chung, khi bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất (đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự), đã hoàn thành việc chuyển quyền sở hữu thì không có căn cứ đòi lại tài sản đã tặng cho. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự 2015 có quy định về trường hợp giao dịch dân sự có điều kiện như sau:
"Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện
1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.
2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra".
Do vậy, trường hợp khi bố bạn tặng cho bạn tài sản, hai bên có thỏa thuận về điều kiện tặng cho (phải phụng dưỡng bố mẹ, vợ chồng con không được ly hôn…) thì khi bạn vi phạm các điều kiện đó thì bố bạn có thể đòi lại tài sản đã tặng cho.
Theo thông tin bạn cung cấp thì do phát sinh mâu thuẫn, bố bạn cho rằng bạn không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng như yêu cầu nên bố bạn muốn đòi lại tài sản đã tặng cho. Trường hợp này bạn cần kiểm tra lại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất xem có thỏa thuận về việc phụng dưỡng là điều kiện tặng cho tài sản hay không. Nếu đây là điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất thì khi bạn vi phạm nghĩa vụ phụng dưỡng, bố bạn có thể khởi kiện để yêu cầu bạn trả lại tài sản.
Trường hợp tặng cho không có điều kiện thì việc bạn vi phạm nghĩa vụ phụng dưỡng không phải là căn cứ để bố bạn đòi lại tài sản. Tuy nhiên, con cái có nghĩa vụ phụng dưỡng cha mẹ là nghĩa vụ đã được quy định tại Điều 70 Luật hôn nhân và gia định 2014, con cái cần yêu quý, kính trọng, biết ơn, hiếu thảo, phụng dưỡng cha mẹ, giữ gìn danh dự, truyền thống tốt đẹp của gia đình.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: