Gia đình tôi có mảnh đất 8 sào, mặt tiền hơn 80m, mua năm 2000 và đã có Giấy chứng nhận. Do thời điểm đó chưa đo đạc ranh giới chính xác nên ông Ba chỉ làm rào thẳng từ trên xuống dưới. Đến năm 2018 khi giao cho con sử dụng, đo lại mới phát hiện phần đất còn lại (khoảng 6 sào) bị hàng xóm kế bên phát cỏ và sử dụng từ lâu, hiện trạng chỉ còn hơn 20m mặt tiền với hơn 2 sào đất.
Gia đình đã khởi kiện nhưng tòa cho rằng sai vì hàng xóm đã sử dụng từ lâu mà không phát hiện, nên khả năng thua kiện. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận cấp năm 2000 và đổi năm 2011 vẫn thể hiện đúng diện tích đất mua bán ban đầu.
Tôi gửi kèm hồ sơ mảnh đất để Luật sư tư vấn cụ thể quyền lợi của gia đình tôi.
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
.jpg)
1. Về việc nhà hàng xóm lấn chiếm phần diện tích đất đã có sổ:
Theo thông tin chị cung cấp, hiện tại chị và gia đình hàng xóm đang có tranh chấp liên quan đến 6 sào đất do có sự nhầm lẫn về việc cắm mốc ranh giới đất của ông Ba. Để xác định được ai có quyền với phần diện tích đất đang tranh chấp cần căn cứ theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông tin từng thửa đất, hồ sơ địa chính của thửa đất được lưu trữ tại cơ quan có thẩm quyền…
Do chưa có thông tin chi tiết về hồ sơ địa chính, hồ sơ liên quan đến ranh giới thửa đất, do đó chưa đủ căn cứ để luật sư đánh giá chi tiết việc sử dụng thửa đất này của hàng xóm là có căn cứ và có được công nhận hay không.
Tuy nhiên, chị có cung cấp thông tin đất đang tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận. Theo quy định của Luật đất đai thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư Pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ chứng minh việc cơ quan có thẩm quyền đã công nhận quyền của người sử dụng đất đối với phần đất đang tranh chấp.
Với trường hợp của chị, theo nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chị cung cấp, giấy chứng nhận có thể hiện diện tích đất là 7.457,3 m2, trong đó có 200m2 đất ở, 7257,3m2 là đất trồng cây lâu năm. Như vậy, theo nội dung được thể hiện trong Giấy chứng nhận thì gia đình chị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ 7.457,3 m2. Nếu người hàng xóm tự ý sử dụng 6 sào đất nằm trong phần diện tích đất nhà chị đã được Cấp giấy chứng nhận mà không có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền hoặc của người sử dụng đất hợp pháp có thể xác định là hành vi lấn, chiếm đất. Ngoài ra, việc gia đình chị không sử dụng đất không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất cho nhà hàng xóm trong trường hợp này.
2. Về việc công nhận phần diện tích đất chưa được cấp sổ:
Theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng chị cung cấp, diện tích trong hợp đồng chuyển nhượng là 18.000.000 m2 nhưng trên giấy chứng nhận đã cấp cho nhà chị chỉ có 7.457,3 m2. Do đó, trong trường hợp phần đất các bên tranh chấp không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho gia đình chị và cũng không nằm trong giấy chứng nhận của ai khác, thì để xác định ai là người có quyền sử dụng và được cấp giấy chứng nhận cần căn cứ theo quy định tại Điều 137, Điều 138 Luật đất đai 2024.
Cụ thể Điều 137 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, gồm: Bằng khoán điền thổ; Văn tự đoạn mãi bất động sản có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ; Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ quan thuộc chế độ cũ chứng nhận; Giấy phép cho xây cất nhà ở; Giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ quan thuộc chế độ cũ cấp; Bản án của Tòa án thuộc chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
c) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 mà có tên người sử dụng đất;
e) Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299/TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý mà có tên người sử dụng đất, bao gồm: Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp; Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập; Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất; Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
g) Giấy tờ về việc kê khai, đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà;
h) Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sĩ làm nhà ở theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sĩ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được phê duyệt tại thời điểm giao đất;
i) Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà có tên người sử dụng đất;
k) Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; giấy tờ về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép;
l) Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận;
m) Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân hoặc cấp cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng;
n) Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất có trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với thực tiễn của địa phương.
…
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
a) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất;
b) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của pháp luật từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp theo quy định của pháp luật.
5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
…”
Trường hợp phần đất tranh chấp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì cần xem xét có giấy tờ nào chứng minh về quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại Điều 137 nêu trên hay không. Nếu có thì người sử dụng đất có các giấy tờ nêu trên có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận.
Trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 137 thì việc cấp Giấy chứng nhận sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 138 Luật đất đai 2024 cụ thể:
"Điều 138. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật này, không thuộc trường hợp quy định tại Điều 139 và Điều 140 của Luật này được thực hiện theo quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 18 tháng 12 năm 1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
…
2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
…
3. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
…”
Trường hợp này, người hàng xóm là người sử dụng đất từ năm 2000 đến hiện tại, nếu họ được cơ quan có thẩm quyền xác định là sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có căn cứ để công nhận và cấp giấy chứng nhận với phần diện tích đất này cho nhà hàng xóm.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: