Năm 2001 nhà tôi có đổi ruộng với nhà ông A (Ông A là bố của 2 người là B và C) và có làm giấy tờ để 2 bên ký, có xác nhận của chính quyền xã. Chính quyền xã đã sang tên ruộng cho nhà tôi theo như văn bản đã ký nhưng lại không sang tên ruộng cho nhà ông A. Từ năm 2001 đến nay, gia đình 2 bên đều thực hiện việc canh tác trên các mảnh ruộng đã đổi. Hàng năm nhà tôi đều đóng các loại thuế, phí liên quan đến mảnh ruộng đã đổi trên.
Tuy nhiên đến năm 2020 khi ông A mất đi, 2 người con của ông A là B và C lại ra nhà tôi đòi lại ruộng với lý do đó là: ông A không có quyền được đổi ruộng của B và C. Chính quyền xã cũng đã gọi gia đình tôi lên và yêu cầu trả lại ruộng nhưng gia đình chúng tôi không trả do đã có văn bản thỏa thuận đổi ruộng năm 2001.
Hỏi: Văn bản đổi ruộng mà chúng tôi đã lập năm 2001 có đúng pháp luật không cũng như việc 2 người con của ông A là B, C đòi lại ruộng đã đổi thì có đúng không?
Mời bạn tham khảo bài viết sau đây của chúng tôi:
Theo thông tin chị cung cấp, gia đình có thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp (đổi ruộng) vào năm 2001, văn bản chuyển đổi đất có xác nhận của chính quyền xã. Thời điểm gia đình thực hiện chuyển đổi đất Luật đất đai 1993 còn hiệu lực và đang điều chỉnh giao dịch này.
Căn cứ điều 3, 31, 74 Luật đất đai 1993 xác định giao dịch chuyển đổi đất của gia đình chị là phù hợp quy định khi đáp ứng điều kiện về hình thức là có xác nhận của UBND xã và phải đảm bảo sau khi được chuyển đổi đất phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao, thuận tiện cho sản xuất và đời sống.
“Điều 3
1- Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
2- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Các quyền nói trên chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật.
3- Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và cho thuê đất do Chính phủ trình Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định.”
“Điều 31
1. Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
2. Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
3. Chính phủ quy định cụ thể về thủ tục cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất."
“Điều 74
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao.”
Trình tự chuyển đổi đất được quy định tại điều 7 Nghị định 17/1999/NĐ-CP
“Điều 7. Trình tự thực hiện việc chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất chuyển đổi.
...
2. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thẩm tra hồ sơ, xác nhận vào Phần II (phần ghi của cơ quan nhà nước) của Bản hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất cho những trường hợp được chuyển đổi và vào sổ theo dõi biến động đất đai; nếu không được chuyển đổi thì trả lại hồ sơ và thông báo cho đương sự biết lý do không được chuyển đổi quyền sử dụng đất.
3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn trình ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp đã thực hiện xong việc chuyển đổi.”
Đối với trường hợp của gia đình chị, năm 2020 hai người con của ông A là B và C không đồng ý nội dung đổi đất này và có đòi lại đất, đồng thời chính quyền xã có nêu cần trả lại ruộng nhưng chưa có căn cứ. Quan điểm B và C như chị trao đổi họ cho rằng A không có quyền đổi ruộng của B và C. Như vậy, có thể hiểu mảnh đất ruộng này được nhà nước giao cho B và C. Tuy nhiên trường hợp này xét tình hình sử dụng đất vào thời kỳ trước năm 2001 có thể suy luận đến yếu tố đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình, mỗi thành viên trong hộ được hưởng phần bằng nhau, đại diện chủ hộ là người đứng tên trên quyết định giao đất. Căn cứ điều 117 Bộ luật dân sự 1995 xác định chủ hộ có quyền đại diện cho hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ và giao dịch dân sự này làm phát sinh quyền và nghĩa cụ của cả hộ gia đình:
“1- Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ.
Chủ hộ có thể uỷ quyền cho thành viên khác đã thành niên làm đại diện của hộ trong quan hệ dân sự.
2- Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình.”
Đối chiếu trường hợp của chị nêu, ông A được hiểu là đại diện chủ hộ thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp là phù hợp và sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của tất cả thành viên trong hộ gia đình. Việc B và C cho rằng việc ông A không có quyền thực hiện việc chuyển đổi đất năm 2001 là chưa có căn cứ rõ ràng bởi lẽ quá trình đổi đất thực hiện từ năm 2001, chính quyền xã cũng đã xác nhận đổi đất, các hộ gia đình vẫn canh tác ổn định và không có tranh chấp.
Sau khi gia đình chị đã có căn cứ chứng minh việc đổi đất giữa gia đình chị và ông A là phù hợp theo quy định của pháp luật nhưng B và C (con của A) không thừa nhận thì rất khó để gia đình chị buộc họ phải chấp nhận do việc có chấp nhận các thông tin gia đình chị cung cấp hay không phụ thuộc vào ý chí của cá nhân họ.
Nếu trong trường hợp họ không thừa nhận các thông tin gia đình chị chứng minh và cho rằng quyền lợi của bản thân bị ảnh hưởng thì họ có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết tranh chấp. Gia đình chị cần chuẩn bị các chứng cứ chứng minh cho việc đổi đất năm 2001 là phù hợp (như hợp đồng thỏa thuận giữa các bên; biên lai nộp thuế sử dụng đất từ thời điểm đổi đất…) để chứng minh việc sử dụng của gia đình là có căn cứ. Khi đó, quyết định của Tòa án sẽ là căn cứ buộc phía B và C phải chấp nhận về việc yêu cầu hoàn trả đất của họ là đúng hay không.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả, Quý khách hàng vui lòng liên hệ số Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: