Nội dung chị yêu cầu tư vấn:
Gia đình mình có 01 căn nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mang tên hai vợ chồng mình. Nhưng con trai mình sn 1998 lại đứng ra nhận tiền đặt cọc và viết giấy nhận cọc của người đến mua, họ đã xem nhà và xem giấy chứng nhận foto,chưa gặp và nói chuyện với mình. Vậy mình nhờ văn phòng luật sư tư vấn giúp trong trường hợp này mình có thể ko bán nữa được không? và có cách nào để mình không bị trả tiền phạt đặt cọc hay không? Kính nhờ văn phòng tư vấn giúp mình. Chân thành cảm ơn quý văn phòng!
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Tháng Mười, mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
.jpg)
I. VỀ VIỆC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
Tại Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu như sau: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.
Điều 45 Luật đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất như sau:
“Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
d) Trong thời hạn sử dụng đất;
đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
…”
Như vậy, theo các quy định nêu trên và đối chiếu với trường của chị thì việc chuyển nhượng đất là tài sản chung trong thời kì hôn nhân thì phải được sự đồng ý của cả 02 vợ chồng anh chị. Trong trường hợp một bên vợ hoặc chồng không đồng ý thì không thể thực hiện được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
II. Về Việc Đặt Cọc Nhận Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Con Trai Chị
Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:
“Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.
Theo quy định nêu trên thì đặt cọc là đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Quy định pháp luật về đặt cọc chưa có quy định về người nhận đặt cọc phải là chủ sở hữu của tài sản nên trong trường hợp này hợp đồng đặt cọc mà con trai của chị ký với bên đặt cọc vẫn có giá trị về pháp lý.
Do vậy, trong trường hợp đã quá thời hạn theo hợp đồng đặt cọc mà con trai chị không thể thực hiện việc chuyển nhượng đất cho bên đặt cọc thì được xác định vi phạm về hợp đồng đặt cọc. Con trai của chị sẽ phải có trách nhiệm trả lại khoản tiền nhận cọc và bồi thường cho bên đặt cọc số tiền theo thỏa thuận.
Trong trường hợp này, nếu vợ chồng chị không muốn bán nhà đất thì phía anh chị và con trai có thể thỏa thuận, thương lượng bên đặt cọc để giải quyết việc đặt cọc hoặc giảm mức bồi thường. Trong trường hợp bên đặt cọc không đồng ý và vẫn yêu cầu thực hiện đúng thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, thì phía con trai của chị vẫn phải có trách nhiệm trả lại khoản tiền nhận cọc và bồi thường cho bên đặt cọc theo thỏa thuận.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: