Tôi có bán căn nhà cho người bạn với giá là 5 tỷ đồng. Vì tài sản đang thế chấp tại Bank và người bạn chỉ có đủ 2 tỷ đế rút bìa từ ngân hàng nên hai bên thống nhất thanh toán trước 2 tỷ để rút bìa, sau đó người bạn sẽ vay thêm 3 tỷ và trả đủ tiền cho tôi. Vì quá tin tưởng nên tôi không đề phòng gì vì biết ơn bạn đã mua giúp lúc tôi làm ăn khó khăn nên tôi đã sang tên tài sản cho bạn khi trên thực tế chưa nhận đủ tiền. Trong lúc làm hồ sơ để vay ngân hàng để trả cho tôi 3 tỷ còn lại thì bạn tôi có yêu cầu ký cho bạn “Biên bản thỏa thuận mua BĐS kiêm biên nhận tiền mặt” để cung cấp cho ngân hàng làm cơ sở định giá giải ngân. Tôi tin tưởng tuyệt đối nên đã ký. Không ngờ bạn lấy Biên bản này quay lại nói là đã thanh toán tiền hết cho tôi.
Hợp đồng công chứng với số tiền chuyển nhượng là 2 tỷ công chứng vào ngày 15/04/2024
Biên bản thỏa thuận như nêu trên (hai bên ký và không có công chứng) với số tiền mua bán là 5 tỷ ký vào ngày 16/04/2020. Giấy trắng mực đen thì tôi đã sang tên tài sản cho bạn và đã ký nhận đủ tiền mặt, nhưng thực tế là tôi bị bạn lừa gạt vì niềm tin. Tôi đòi nợ bạn thì bạn nói đã thanh toán đủ tiền mặt, tôi yêu cầu cung cấp chứng cứ thanh toán thì bạn nói không phải trả tiền mặt mà nói là CẤN TRỪ NỢ 3 TỶ. Tôi yêu cầu bạn cung cấp chứng cứ nợ thì bạn nói: đã trả xong nên không giữ chứng từ.
Tôi rất bức xúc và có tham khảo BLDS năm 2015: giao dịch công chứng số tiền 2 tỷ là nhằm che đậy cho giao dịch thật là 5 tỷ, vi phạm vào điều 117,122,123.124 BLDS năm 2015. Như vậy tôi có đủ cơ sở để khởi kiện yêu cầu tòa tuyên Hợp đồng công chứng trên vô hiệu hay không? Kính mong luật sự hỗ trợ. Trân trọng cảm ơn!
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp thì anh có chuyển nhượng cho người bạn quyền sử dụng đất với giá là 5 tỷ đồng. Tuy nhiên, các bên làm hợp đồng công chứng với giá chuyển nhượng là 2 tỷ đồng. Đồng thời có ký giấy tờ viết tay (không công chứng) với số tiền chuyển nhượng thật là 5 tỷ. Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 2 tỷ là giả tạo để che giấu hợp đồng chuyển nhượng thật là 5 tỷ đồng.
Căn cứ quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Trường hợp các bên xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo bị vô hiệu còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của pháp luật.
Trong trường hợp của anh, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 2 tỷ mặc dù có công chứng nhưng đây là giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị thật là 5 tỷ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá 2 tỷ bị vô hiệu, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị che giấu với giá 5 tỷ vẫn có hiệu lực.
Khi đó, các bên có nghĩa vụ thực hiện theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị che giấu với giá 5 tỷ. Tức bên mua có nghĩa vụ trả anh số tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 5 tỷ đồng. Do vậy, tranh chấp cần làm rõ trong trường hợp này là việc bên mua đã thanh toán đủ số tiền 5 tỷ cho bên bán hay chưa.
Điều 280 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thực hiện nghĩa vụ trả tiền:
“Điều 280. Thực hiện nghĩa vụ trả tiền
1. Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận.
2. Nghĩa vụ trả tiền bao gồm cả tiền lãi trên nợ gốc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Nghĩa vụ trả tiền phải được thực hiện đầy đủ, đúng thời hạn, đúng địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Do vậy, trường hợp các bên không có thỏa thuận về phương thức thanh toán trong hợp đồng thì việc thanh toán có thể thực hiện bằng phương thức chuyển khoản hoặc tiền mặt.
Trong trường hợp của anh, tại “Biên bản thỏa thuận mua BĐS kiêm biên nhận tiền mặt” ký ngày 16/4/2020 có thể hiện bên bán đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng theo thỏa thuận của hai bên là 5 tỷ đồng. Về mặt chứng cứ hiện nay đang rất bất lợi cho anh. Dựa vào biên bản thỏa thuận này thì bên mua hoàn toàn có thể chứng minh việc thanh toán tiền được giao nhận bằng tiền mặt và bên bán đã nhận đủ số tiền 5 tỷ đồng.
Trong trường hợp bên mua không thừa nhận chưa giao đủ tiền thì để bảo vệ quyền lợi của mình, anh cần có các chứng cứ khác chứng minh giấy tờ biên nhận tiền là giả tạo. Việc chứng minh có thể thông qua các chứng cứ khác như tin nhắn, ghi âm, người làm chứng… Trường hợp tranh chấp đã xảy ra tại tòa án, các bên có thể đối chất, làm rõ mâu thuẫn trong từng lời khai, chứng cứ…
Trường hợp anh không thể chứng minh được bên mua chưa giao đủ số tiền 5 tỷ thì giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 5 tỷ vẫn được công nhận và các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình. Khi đó, anh không có căn cứ để đòi lại đất hoặc yêu cầu thanh toán số tiền 3 tỷ còn lại.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: