Ông A bán đất cho bà B 4,6 tỷ đồng. Bà B đặt cọc cho ông A số tiền 200.000 đồng. Đến ngày bà B không có tiền chồng tiền đất cho ông A nên bà B vay của bà C số tiền 2,8 tỷ trong vòng 4 tháng, lãi suất là 560.000.000 đồng. Bà C yêu cầu đứng tên sổ để giữ số tiền nên ông A hủy tiền cọc của bà B và làm giấy bán cho bà C, hợp đồng mua bán này được công chứng và bà C đã đứng tên trên giấy chứng nhận. Ông A nhận của bà B là 1,8 tỷ, nhận của bà C là 2,8 tỷ. Từ 2021 đến giờ bà B không trả tiền bà C. Trong hợp đồng có giấy thỏa thuận nếu 04 tháng bà B không trả tiền cho bà C 2,8 tỷ và 560 triệu tiền lãi thì bà C có quyền sử dụng lô đất và đưa lại cho bà B 440.000.000 đồng. Vậy cho hỏi khi kiện ra Tòa bà C có được sở hữu lô đất đó không và có bị tính cho vay nặng lãi không? Hợp đồng giữa bà B và bà C có được coi là hùn vốn cùng mua đất không?
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo thông tin chị cung cấp, giữa bà B, bà C đang có tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 167 Luật đấtđai 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Đồng thời theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký.
Đối chiếu với trường hợp của chị, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà C và ông A đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, bà C cũng đã thực hiện thủ tục đăng ký biến động và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Xét về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng này phù hợp cả về nội dung (chủ thể, đối tượng của hợp đông) và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai. Do đó, căn cứ theo giấy chứng nhận thì hiện tại chị đang được xác định là người sử dụng đất hợp pháp của phần đất này.
Nếu bà B muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa bà C với ông A thì bà B phải chứng minh được quan hệ chuyển nhượng giữa bà C và ông A không phù hợp với quy định liên quan đến việc chuyển nhượng như giao dịch chuyển nhượng này là giao dịch giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân sự khác hoặc việc chuyển nhượng này không đúng với ý chí của ông A do ông A bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép.
Theo thông tin chị cung cấp, nhận thấy khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bà C không đưa ra thông tin gian dối với ông A, ông A nhận thức được quan hệ giữa các bên và đồng ý thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà C. Đồng thời, quan hệ chuyển nhượng này cũng không phải là quan hệ giả tạo nhằm che giấu cho giao dịch vay tiền, do hợp đồng vay tiền là hợp đồng giữa bà B và bà C, còn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giữa ông A và bà bà C, giao dịch chuyển nhượng giữa ông A và bà C không che giấu cho giao dịch thực sự nào giữa ông A và bà C. Do đó, trường hợp không có căn cứ để xác định đây là giao dịch giả tạo.
Khi việc chuyển nhượng phù hợp với quy định pháp luật về chủ thể được quyền chuyển nhượng, chủ thể nhận chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng đủ điều kiện chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng được thực hiện theo quy định pháp luật thì có căn cứ để công nhận quyền của bà C đối với quyền sử dụng đất này.
Thứ hai, về việc hùn tiền để mua đất:
Theo thông tin chị cung cấp, hiện tại bà B đang khởi kiện bà C để đòi lại đất và cho rằng giữa bà B và bà C có cùng góp tiền để mua đất chung. Nhưng theo nội dung chị cung cấp thì bà C chỉ cho bà B vay tiền để mua đất và các bên thỏa thuận hết thời hạn cho vay mà bà B không thanh toán lại được số tiền đã vay thì diện tích đất sẽ thuộc về bà C mà không có nội dung thể hiện các bên cùng góp tiền mua đất. Nếu ngoài thỏa thuận vay tiền các bên không có thỏa thuận nào khác liên quan đến việc góp tiền cùng mua đất và bà B không chứng minh được về về việc góp tiền mua đất chung thì không có căn cứ để công nhận việc bà B và bà C cùng góp tiền mua đất.
Tuy nhiên, thực tế bà B có thanh toán 1,8 tỷ trên tổng số 4,6 tỷ tiền mua đất cho ông A do đó trong trường hợp bà C được công nhận quyền sử dụng đất thì bà B có quyền yêu cầu bà C trả lại số tiền 1,8 tỷ mình đã chuyển cho ông A.
Thứ ba, về lãi suất trong hợp đồng vay tài sản:
Lãi suất trong hợp đồng vay này sẽ được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể tại Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về lãi suất như sau:
“1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.
Trường hợp lãi suất theo thỏa thuận vượt quá lãi suất giới hạn được quy định tại khoản này thì mức lãi suất vượt quá không có hiệu lực.
…”
Ngoài ra, tại Điều 201 Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017) có quy định về tội cho vay lãi nặng trong giao dịch dân sự như sau: “1. Người nào trong giao dịch dân sự mà cho vay với lãi suất gấp 05 lần trở lên của mức lãi suất cao nhất[154] quy định trong Bộ luật Dân sự, thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm.
…”
Theo quy định nêu trên, lãi suất pháp luật cho phép các bên cho vay tối đa không quá 20%/năm tương ứng với 1,67%/tháng. Trường hợp cho vay với mức lãi suất vượt quá 05 lần trở lên của mức lãi suất cao nhất mà pháp luật dân sự cho phép là 1,67%/tháng (tức nghĩa cho vay với lãi suất từ 8,35%/tháng trở lên) và đã thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng trở lên thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Với thông tin chị cung cấp, bà C cho bà B vay thời hạn 04 tháng, lãi suất là 560.000.000 đồng, tính ra tiền lãi của 01 tháng là 140.000.000 đồng tương ứng là 5%/tháng, mức lãi suất này vi phạm quy định về lãi suất tối đa trong hợp đồng cho vay nhưng chưa đến mức cho vay nặng lãi để bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khi khời kiện đến Tòa án, phần lãi suất vượt quá 1,67% sẽ không được pháp luật công nhận, bà C sẽ không được quyền yêu cầu bà B trả lại phần lãi suất vượt quá lãi suất mà pháp luật cho phép này.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: