Năm 2017 tôi có mua căn nhà cấp 4 và trong sổ có 1 phần lúc xưa là ngõ đi chung, phần thoát nước chung, phục vụ chung cho hai dãy nhà. Nay tôi muốn mua hóa giá nền này nhưng có mấy căn nhà không chịu ký giáp ranh không biết là mình có cách nào khác không ạ.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Thứ nhất, về vấn đề mua hóa giá nền:
Hiện tại theo thông tin anh cung cấp, anh muốn “mua hóa giá” phần đất được xác định là phần ngõ chung, phần thoát nước chung hoặc các phần phục vụ chung cho hai dãy nhà. Tuy nhiên, chúng tôi chưa xác định được loại tài sản mà anh muốn mua thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung của ai, được ông nhận trên Giấy chứng nhận như thế nào. Do đó, chưa thể xác định được điều kiện cụ thể để mua loại tài sản này.
Thứ hai, về vấn đề hộ liền kề không ký giáp ranh:
Việc ký giáp ranh được xác định khi thực hiện lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, đo vẽ sơ đồ thửa đất, tái sản gắn liền trên đất.
Nếu trong quá trình anh thực hiện các thủ tục đo vẽ bản đồ ranh giới, mốc giới thửa đất để thực hiện việc mua bán đất, tài sản trên đất mà các hộ liền kề không đồng ý ký giáp ranh thì có thể xét hai trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Nếu hộ liền kề không có tranh chấp, không có mặt trong thời gian đo đạc, ký giáp ranh:
Theo điểm 2.4 khoản 2 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:
“2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.
Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.”
Như vậy, trong trường hợp những người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan và người dẫn đạc xác định theo thực địa và hồ sơ liên quan. UBND cấp xã sẽ thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận.
Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập. Sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới đất được xác định theo bản mô tả mà các bên liên quan, người dẫn đạc xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận vào bản mô tả ranh giới.
Theo đó, nếu các hộ giáp ranh không có tranh chấp gì thì việc lập bản đồ, ranh giới thửa đất vẫn được thực hiện theo thủ tục nêu trên.
Trường hợp 2: Nếu các hộ liền kề không ký giáp ranh vì lý do phát sinh tranh chấp đất đai.
Căn cứ Điều 45 Luật đất đai 2024 và Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch là đất hoặc nhà ở đó không đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu. Do vậy, nếu tài sản mà anh dự định muốn mua đang có tranh chấp, thì cần phải giải quyết xong tranh chấp.
Tại khoản 11 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định từ chối đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có một trong các căn cứ sau: “...khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất.” Như vậy nếu có tranh chấp về ranh giới đất giữa các bên mà có văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai thì sẽ không được đăng ký, cấp giấy chứng nhận.
Do đó, trong trường hợp của anh nếu một trong các hộ liền kề có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai gửi tới UBND cấp xã nơi có đất thì không thể tiến hành đo vẽ, lập bản đồ được mà buộc phải giải quyết tranh chấp đất đai trước khi thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng...
Khi xảy ra tranh chấp, hai bên có thể tiến hành thỏa thuận, hòa giải để giải quyết tranh chấp. Trong trường hợp không thể giải quyết được, một trong hai bên có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp huyện nơi xảy ra tranh chấp để giải quyết.
Như vậy, anh cần xác định việc các hộ liền kề không ký giáp ranh là vì lý do gì. Nếu có tranh chấp liên quan đến đất đai thì hai bên tự thỏa thuận hoặc yêu cầu tòa án giải quyết Trong trường hợp các hộ liền kề không ký giáp ranh mà không có tranh chấp gì, các hộ gia đình vắng mặt thì việc ký giáp ranh vẫn được thực hiện bình thường theo đúng quy định của pháp luật nêu tại trường hợp 1.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: