Năm 2003 tôi có mua lại miếng đất vườn đã có sổ đỏ cho ông L với giá là 35 triệu đồng bằng giấy viết tay. Đến cuối năm 2003, ông L nói rằng phần theo sổ là 9200m2 (do trước đây ông L để sổ trên ngân hàng nên không biết chính xác diện tích phần theo sổ phía dưới đường là bao nhiêu), nay thấy dư 0,2 ha nên yêu cầu tôi trả thêm 6 triệu đồng nếu không thì ông sẽ đo và lấy lại phần dư 0,2 ha đó.
Tôi cũng đồng ý và trả thêm cho ông L 6tr, tổng đã giao đủ 41tr. Tuy nhiên sổ vẫn mang tên ông L, sổ chưa đổi được vì đang chờ nhà nước có thông báo đổi sổ thì mới sang tên được. Sau đó một thời gian thì tôi đã cùng ông L làm hồ sơ đổi sổ và đã có sổ mới (vẫn tên ông L).
Vấn đề ở đây là sổ cấp mới có số diện tích là 18.900m2 tức so với giấy mua là dư 1.780m2, ông L cho rằng phải căn cứ vào giấy mua khi xưa mà tính, số còn lại ông lấy lại và không đồng ý làm hồ sơ chuyển sổ sang tên tôi mà chỉ chỉ đồng ý chuyển phần diện tích đất như giấy tờ mua bán 2003.
Trong các giấy tờ sang nhượng, giấy tờ thỏa thuận có nêu rõ “sang lại miếng vườn nầy tính từ đường xuống mép dưới suối…” theo mô tả thì nghĩa là trọn mảnh đất và chắc chắn lúc đó 2 bên đều hiểu là chuyển nhượng toàn bộ thửa đất.
Vậy quyền lợi của tôi như nào? Kính mong Luật sư tư vấn.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp thì vào năm 2003, anh có mua của ông L thửa đất có diện tích theo sổ là 9200 m2. Cuối năm 2003, khi phát hiện ra diện tích đất trên sổ có sự chênh lệch so với diện tích đất trên giấy tờ mua bán viết tay là 0,2ha ông L đã yêu cầu anh giao thêm số tiền 6 triệu đồng tương ứng với giá trị diện tích đất chênh lệch. Khi được cấp đổi sổ mới, diện tích đất trên sổ thể hiện là 18900 m2, tức nhiều hơn diện tích thể hiện trên giấy mua vào năm 2003 là 1780m2
Căn cứ quy định tại Khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024 quy định nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế có sự chênh lệch so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
"6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất”.
Như vậy, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế và người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có). Trong trường hợp này, pháp luật đất đai công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, việc chênh lệch diện tích giữa số liệu thực tế và số liệu ghi trên giấy tờ về đất đai được coi là sai số trong quá trình đo đạc.
Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Liên quan đến tranh chấp giữa các bên về diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ mua bán viết năm 2003. Cần xem xét diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về đất năm 2003 có sự thay đổi ranh giới thửa đất hay không và xác định ý chí, thỏa thuận của các bên khi thực hiện việc chuyển nhượng.
- Trường hợp ranh giới thửa đất có sự thay đổi xuất phát từ việc anh thuê xe múc đất dưới lòng suối đắp lên làm nới rộng lòng suối đồng thời làm tăng diện tích đất, phần diện tích đất này được công nhận thì người sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm này được xác định là người trực tiếp sử dụng đất tức gia đình anh. Từ năm 2003 ông L không sử dụng phần đất này và không có công sức cải tạo làm tăng diện tích đất nên ông L không phải là người sử dụng đất đối với phần diện tích đất tăng thêm nằm ngoài ranh giới thửa đất.
- Trường hợp ranh giới thửa đất không có sự thay đổi, diện tích đất được công nhận theo số liệu đo đạc thực tế và không phải nộp thêm tiền sử dụng đất cho diện tích đất chênh lệch. Khi đó cần xác định ý chí, thỏa thuận của các bên khi thực hiện việc chuyển nhượng.
Theo thông tin anh cung cấp, cuối năm 2003, khi phát hiện ra diện tích đất thực tế có sự chênh lệch so với diện tích trên sổ là 0,2ha ông Lăng đã yêu cầu anh giao thêm số tiền 6 triệu đồng tương ứng với giá trị diện tích đất chênh lệch. Tại giấy tờ mua bán, có thể hiện: “bên bán chuyển nhượng phần đất mé dưới đường xuống suối gồm 7 xào đất và 8 sào bưng (khoảng 1 mẫu rưỡi)…bên bán sang lại miếng vườn này tính từ đường xuống mép dưới suối…”.
Dựa trên nội dung giấy chuyển nhượng và diễn biến sự việc thì có thể nhận thấy, trên giấy tờ chuyển nhượng đã có thể hiện về ranh giới của thửa đất, mặc dù chưa có thông số kỹ thuật cụ thể nhưng các bên đã xác định phần đất chuyển nhượng được tính từ đường xuống mép dưới suối, diện tích đất chuyển nhượng chỉ thể hiện mang tính chất ước lượng do sổ để trong ngân hàng và các bên không biết chính xác diện tích đất thể hiện trên sổ. Năm 2003, khi phát hiện diện tích đất có sự chênh lệch so với sổ đỏ, các bên đã thỏa thuận lại để tăng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với giá trị diện tích đất chênh lệch. Như vậy, có thể nhận thấy các thỏa thuận và ý chí của bên mua, bên bán thời điểm đó đã xác định việc chuyển nhượng là toàn bộ thửa đất, giá trị chuyển nhượng được các bên thương lượng dựa trên toàn bộ diện tích đất chứ không căn cứ vào đơn giá m2. Trên thực tế, toàn bộ thửa đất (bao gồm cả 1780m2 đất dư) đều đã được bàn giao cho bên mua, anh đã trực tiếp sử dụng thửa đất từ năm 2003. Do vậy, đối tượng của hợp đồng đã được các bên xác định rõ, việc ông L yêu cầu lấy lại phần diện tích đất tăng thêm 1780m2 là không có căn cứ.
Tuy nhiên, do năm 2003 khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên không thực hiện đầy đủ thủ tục (không công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng), nay ông L đã được cấp đổi sổ đỏ nhưng không hợp tác trong việc làm hồ sơ chuyển nhượng lại toàn bộ 18.900 m2 đất cho anh. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được để thực hiện việc chuyển nhượng thông qua các thủ tục hành chính thì anh có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: