Bố mẹ tôi muốn tách đất trao tặng cho các con, vừa rồi địa phương có tiến hành đo đạc lại đất trên địa bàn thì diện tích đất thực tế của gia đình tôi dư ra 90 m2 so với diện tích trên bìa đỏ. Vậy tôi muốn hỏi luật sư trường hợp của gia đình tôi muốn làm thủ tục tách đất tách bìa có được không? Và thời gian làm bao nhiêu lâu? Thủ tục hồ sơ gồm những giấy tờ gì? Lệ phí, thuế phải nộp là bao nhiêu?
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Luật Tháng Mười:
Căn cứ Điều 220 Luật đất đai 2024 quy định về tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
Điều 220. Tách thửa đất, hợp thửa đất
1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây:
a) Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
b) Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
c) Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
d) Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
2. Trường hợp tách thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
b) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
c) Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
3. Trường hợp hợp thửa đất thì ngoài các nguyên tắc, điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Việc hợp các thửa đất phải bảo đảm có cùng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở;
b) Trường hợp hợp các thửa đất khác nhau về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, hình thức trả tiền thuê đất thì phải thực hiện đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức trả tiền thuê đất để thống nhất theo một mục đích, một thời hạn sử dụng đất, một hình thức trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
Như vậy, để tách thửa đất thì gia đình bạn cần đáp ứng các điều kiện sau:
-
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Trong thời hạn sử dụng đất;
-
Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
-
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối, đảm bảo cấp nước, thoát nước và nhu cầ cần thiết khác một cách hợp lý;
-
Các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh;
Trình tự, thủ tục tách thửa đất căn cứ quy định tại Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ gồm:
-
Đơn đề nghị tách thửa đất (theo Mẫu số 01/ĐK);
-
Bản vẽ tách thửa đất (theo Mẫu số 02/ĐK) do Văn phòng/ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện;
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao chứng thực và kèm theo bản gốc để đối chiếu);
-
Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa (nếu có)
Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa theo quy định của UBND cấp tỉnh về thực hiện tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thủ tục hành chính cấp tỉnh, huyện, xã.
Thời gian giải quyết hồ sơ: (Khoản 3 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP)
-
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện: Trả hồ sơ và nêu rõ lý do trong thời hạn 03 ngày làm việc
-
Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện nhưng Giấy chứng nhận đã cấp không có sơ đồ thửa đất hoặc có sơ đồ thửa đất nhưng thiếu kích thước các cạnh hoặc diện tích và kích thước các cạnh không thống nhất:trả hồ sơ và thông báo rõ lý do cho người sử dụng đất để thực hiện đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;
-
Trường hợp khác, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện tách thửa vào đơn đề nghị, bản vẽ tách thửa để hoàn thiện thủ tục đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất.
Các khoản phí, lệ phí phải nộp:
-
Phí đo đạc trả cho đơn vị đo đạc và xác định theo phí cung cấp dịch vụ của đơn vị đó;
-
Lệ phí cấp sổ đỏ: do HĐND cấp tỉnh quyết định (không có mức chung trong phạm vi cả nước), thường không quá 100.000 đồng/sổ
-
Phí thẩm định hồ sơ: Theo quy định riêng của từng địa phương
-
Về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ trong trường hợp tách thửa do chuyển nhượng/thừa kế/tặng cho giữa bố mẹ - con, anh chị em ruột sẽ được miễn.
Từ các quy định nêu trên về điều kiện cũng như trình tự, thủ tục tách thửa thì trong đó có quy định về bản vẽ tách thửa đất cũng như trường hợp sơ đồ thửa đất có sự sai sót (kích thước hoặc diện tích không thống nhất) thì cơ quan có thẩm quyền xét duyệt hồ sơ sẽ trả hồ sơ để người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.
Do vậy, trường hợp của gia đình bạn nếu như khi đo đạc có sự dôi dư diện tích đất trên thực tế so với diện tích đất trên sổ đỏ thì trước khi thực hiện thủ tục tách thửa cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Về việc diện tích đất có dôi dư so với diện tích trên sổ đỏ được giải quyết quy định tại Khoản 6 Điều 135 Luật đất đai 2024 như sau:
Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
...
6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.
Như vậy:
-
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế so với số liệu ghi trên GCN mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận theo mẫu Đơn đăng ký biến động đất đai (theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP) và Bản trích đo bản đồ địa chính thửa đất.
-
Trường hợp có sự chênh lệch nhiều hơn diện tích đất giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên GCN và có sự thay đổi về ranh giới thửa đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Người sử dụng đất thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 04/ĐK ban hành theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP).
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: