Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn như sau: Tôi ở làng nghề trồng hoa cây cảnh, đã được ubnd huyện và tỉnh phê duyệt dự án quy hoạch trồng hoa cây cảnh từ năm 2007 để chuyển đổi từ trồng lúa sang trồng hoa cây cảnh, được xây nhà để làm ăn trên vườn cảnh, ko xây kiên cố. Đến năm 2021 UBND huyện đơn phương thông báo chấm dứt dự án trồng hoa cây cảnh, và chính quyền xã thông báo sẽ đến phá nhà cửa trên khu quy hoạch đó, và hướng để đến năm 2023 lấy đất để bán cho doanh nghiệp khác xây dựng hoặc phân lô bán nền. Xin hỏi luật sư họ làm như vậy có đúng không, và chúng tôi phải xử lí ra sao. Xin cám ơn.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp thì diện tích đất của anh có mục đích sử dụng ban đầu là đất trồng lúa. Năm 2007, diện tích đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất do UBND tỉnh phê duyệt và được chuyển đổi từ đất trồng lúa sang trồng cây cảnh, được xây nhà để làm ăn trên vườn cảnh, không xây kiên cố. Như vậy, mục đích sử dụng đất được chuyển đổi từ đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác (đất trồng hoa, cây cảnh) thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Căn cứ quy định tại Điều 40 Luật đất đai 2013 (sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018) quy định về Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện:
“Điều 40. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Quy hoạch tỉnh;
b) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
c) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất cấp huyện thời kỳ trước;
d) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, cấp xã;
đ) Định mức sử dụng đất;
e) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất theo loại đất gồm chỉ tiêu sử dụng đất do quy hoạch tỉnh phân bổ cho cấp huyện và chỉ tiêu sử dụng đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
c) Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, cấp xã;
d) Khả năng đầu tư, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã trong năm kế hoạch;
c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã. Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
5. Đối với quận đã có quy hoạch đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không lập quy hoạch sử dụng đất nhưng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm; trường hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã được phân bổ trong quy hoạch tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù hợp với quy hoạch tỉnh.”
Như vậy, UBND cấp huyện căn cứ trên quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực của cấp huyện, cấp xã… có thẩm quyền lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện nhằm: định hướng sử dụng đất 10 năm; xác định vị trí, diện tích các loại đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng…
UBND cấp huyện lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi trình UBND cấp tỉnh phê duyệt. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện sau khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, công bố công khai nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở UBND cấp xã. Anh có thể tìm hiểu các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại UBND các cấp.
2. Về việc thu hồi đất
Căn cứ Điều 16 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất trong các trường hợp sau đây:
“1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai”.
Trong trường hợp của anh, khi UBND cấp tỉnh/UBND cấp huyện có kế hoạch “lấy đất để bán cho doanh nghiệp khác xây dựng hoặc phân lô bán nền” thì cần căn cứ theo quy định của Luật đất đai, trong đó, tại Điều 53 Luật đất đai 2013 quy định: “Việc Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật đối với trường hợp phải giải phóng mặt bằng”.
Như vậy, đối với diện tích đất gia đình anh đang sử dụng, Nhà nước chỉ được giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, cá nhân khác sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật và phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.
3. Về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất
Căn cứ quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013:
“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm nếu có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp thì khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với lại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.
Trường hợp gia đình anh đã thực hiện việc xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất lúa sang đất nông nghiệp khác (đất trồng cây cảnh) thì được bồi thường theo loại đất/giá đất nông nghiệp khác. Ngoài ra, nếu trên đất có tài sản, công trình xây dựng hợp pháp, cây trồng, vật nuôi bị thiệt hại thì ngoài việc bồi thường về đất, người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: