Năm 2020 tôi có nhận cầm lô đất, trước khi tôi nhận cầm cố thì sổ được cầm ngân hàng và tôi là người chuộc sổ cho chủ đất (sau đây gọi là bên A), khi cầm cố bên chủ đất làm hợp đồng ủy quyền cho tôi thời hạn 01 năm và các sổ đỏ đất đều do tôi giữ, trong thời gian cầm chủ đất kêu bán trả tiền cho bên tôi, xong thời gian cầm tôi phát hiện đất bị tranh chấp và tòa cũng phong tỏa việc dịch chuyển hồ sơ nên bên chủ đất không bán đất trả nợ cho tôi được và hs kéo dài ủy quyền của tôi hết hiệu lực. Tòa xử sơ thẩm bên chủ đất thắng, Tòa xử phúc thẩm chia 50/50, bên chủ đất kháng nghị và ra quyết định kháng nghị bên chủ đất hứa hẹn giải quyết cho bên tôi và hồ sơ kéo dài 01 năm rưỡi rồi. Vậy cho tôi hỏi là khi ra kháng nghị đến giám đốc thẩm là bao lâu Và tôi cần yêu cầu chủ đất làm gì để bảo vệ quyền lợi cho bên tôi (giấy xác nhận nợ đã ký). Làm hợp đồng đặt cọc được không, nếu như theo phiên phúc thẩm thì sổ đất tôi cầm bị hủy để làm sổ mới - nhờ luật sư tư vấn.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Thứ nhất, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Theo thông tin anh cung cấp, chúng tôi nhận thấy giữa anh và bên A có phát sinh hợp đồng vay tài sản, kèm hợp đồng vay tài sản các bên có phát sinh thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất (chúng tôi sử dụng khái niệm thế chấp bởi theo quy định của pháp luật quyền sử dụng đất không phải là đối tượng của hợp đồng cầm cố tài sản). Thời điểm hai bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 đang có hiệu lực pháp luật, tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…”
Bên cạnh đó, tại Điều 188 Luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật nêu trên thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân có thẩm quyền. Bên cạnh đó, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền.
Từ các quy định pháp luật nêu trên và đối chiếu với trường hợp của anh có thể xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của anh với bên A không được công chứng, chứng thực và cũng không được đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền mà chỉ được lập thành hợp đồng ủy quyền có thời hạn 01 năm. Do đó, có thể xác định hợp đồng thế chấp này giữa các bên chưa phát sinh hiệu lực, anh cũng không được bảo đảm quyền lợi đối với hợp đồng này.
Theo đó, bên A vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt phần diện tích đất. Phần diện tích đất này có thể vẫn bị đem ra thi hành án trong trường hợp phải thực hiện các nghĩa vụ dân sự của bên A với bên thứ ba.
Thứ hai, đối với vấn đề phần diện tích đất đang được giải quyết tranh chấp tại Tòa án:
Hiện tại, phần diện tích đất thuộc sở hữu của bên A đang bị tranh chấp với một bên thứ ba, tranh chấp này đã được giải quyết tại Tòa án cấp sơ thấm, cấp phúc thẩm và bên A đang thực hiện thủ tục kháng nghị giám đốc thẩm gây ảnh hưởng đến quá trình giải quyết phần diện tích đất và thu hồi khoản tiền anh đã cho vay. Tại Điều 334 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định về thời hạn kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm như sau:
“1. Người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm có quyền kháng nghị trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”
Bên cạnh đó tại Điều 339 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 có quy định về thời hạn mở phiên tòa giám đốc thẩm như sau:
“Trong thời hạn 04 tháng, kể từ ngày nhận được kháng nghị kèm theo hồ sơ vụ án, Tòa án có thẩm quyền giám đốc thẩm phải mở phiên tòa để xét xử vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm.”
Căn cứ theo các quy định nêu trên có thể xác định, thời hạn giải quyết đối với thủ tục giám đốc thẩm được tính kể từ thời điểm bên A gửi đơn đề nghị xem xét kháng nghị Giám đốc thẩm cho cơ quan có thẩm quyền đến thời điểm Tòa án mở phiên tòa xét xử vụ án theo thủ tục giám đốc thẩm có thể kéo dài đến 3 năm 4 tháng.
Tuy nhiên, bản án phúc thẩm là bản án có hiệu lực pháp luật ngay, bạn chưa cung cấp thông tin cụ thể nên Chúng tôi chưa nhận định được vấn đề gì liên quan đến việc bên A đề nghị Giám đốc thẩm có thể làm ảnh hưởng đến việc thi hành án bán phúc thẩm đã có hiệu lực pháp luật.
Thứ ba, về khoản tiền bên chủ đất nợ:
Theo thông tin anh cung cấp thì chúng tôi hiểu anh cho Bên A vay một khoản tiền (Bên A đã viết giấy xác nhận nợ). Như phân tích phía trên thì việc anh nhận cầm cố sổ đỏ không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền của anh đối với các thửa đất của Bên A. Do vậy, nếu như việc chờ đợi thủ tục giám đốc thẩm có thể kéo dài và chưa chắc chắn về tỉ lệ thành công thì bạn có thể xem xét phương án khởi kiện đòi nợ bên A theo quy định của pháp luật.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: