Năm 2022, tôi đã mua một mảnh đất từ một người tên là N, tôi chưa sang tên liền vì muốn người đó tiếp tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tôi rồi sang tên một lần. Hiện nay vì một số lý do anh N không chịu đem sổ đất để tôi thực hiện thủ tục sang tên. Mặc dù tôi có hợp đồng ủy quyền công chứng ký kết với anh N được phép mua bán mảnh đất. Qua đây tôi muốn Quý Cty tư vấn cho tôi:
1. Bằng cách nào tôi có thể chuyển tên sổ đất sang cho người khác khi anh N vẫn giữ sổ đất.
2. Việc anh N tiếp tục giữ sổ đất có trái pháp luật không? Tôi có thể đòi lại thông qua cơ quan nào?
Mong sớm nhận được hồi đáp từ quý Công ty. Trân trọng cảm ơn,
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp thì anh có mua mảnh đất từ một người tên N nhưng không làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất mà chỉ công chứng hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử đụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 183 Luật đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay anh N không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để anh thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
Căn cứ theo quy định tại Điều 566, 567 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 566. Quyền của bên được ủy quyền
1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.
2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận.
Điều 567. Nghĩa vụ của bên ủy quyền
1. Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được ủy quyền thực hiện công việc.
2. Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được ủy quyền thực hiện trong phạm vi ủy quyền.
3. Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được ủy quyền; trả thù lao cho bên được ủy quyền, nếu có thỏa thuận về việc trả thù lao”.
Theo quy định nêu trên của Bộ luật dân sự và căn cứ tại Khoản 1 Điều 3 của Hợp đồng ủy quyền thì anh N có nghĩa vụ cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để anh thực hiện công việc ủy quyền. Anh N đã vi phạm nghĩa vụ của người ủy quyền, là hành vi vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, hậu quả pháp lý của hành vi không cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để anh thực hiện công việc theo ủy quyền không được pháp luật quy định cụ thể, cũng không có thỏa thuận trong hợp đồng. Ngoài ra, theo quy định của pháp luật hợp đồng ủy quyền có thể bị đơn phương chấm dứt theo quy định tại Điều 569 Bộ luật dân sự 2015:
“1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
2. Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có”.
Theo thông tin, hồ sơ mà anh cung cấp thì Hợp đồng ủy quyền hai bên giao kết là hợp đồng ủy quyền không có thù lao. Do đó, căn cứ Khoản 1 Điều 569 nêu trên thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, chỉ phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Khi đó, quyền lợi của anh sẽ không được đảm bảo.
Hiện nay, người ủy quyền – anh N chưa có thông báo về việc chấm dứt ủy quyền nên hợp đồng ủy quyền này vẫn đang còn hiệu lực. Căn cứ quy định tại Điều 1 Hợp đồng ủy quyền thì các công việc thực hiện theo nội dung ủy quyền bao gồm việc “Xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu mất),…”. Do vậy, anh có thể tự mình đi làm thủ tục xin cấp lại sổ đỏ nếu bị mất. Tuy nhiên, quá trình làm lại sổ đỏ nếu như anh N biết và có ý kiến về việc sổ đỏ không bị mất thì anh sẽ không thể tiếp tục thủ tục xin cấp lại sổ đỏ.
Ngoài ra, dựa trên thông tin anh cung cấp thì chúng tôi nhận thấy, hợp đồng ủy quyền này có thể bị vô hiệu do giả tạo, bởi bản chất giao dịch ở đây là chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng vì một số lý do 2 bên đã thỏa thuận ký kết hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch thật là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Căn cứ theo quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo thì:
“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Như vậy, nếu như bản chất giao dịch giữa anh và anh N là chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ giao kết hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản thì hợp đồng ủy quyền này bị vô hiệu do giả tạo. Trong trường hợp anh N vẫn không giao sổ đỏ hoặc có hành vi đơn phương chấm dứt ủy quyền, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của anh thì anh có thể khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu và công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng bị che giấu.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: