Năm 2017, vợ chồng người anh họ của chồng tôi có nhờ vợ chồng tôi vay tiền ngân hàng với thỏa thuận: vợ chồng tôi vay hộ ở ngân hàng, hàng tháng họ sẽ gửi trả tiền lãi vay ngân hàng, sau 1 năm sẽ trả hết nợ cho vợ chồng tôi để trả ngân hàng.
Vì nể là anh em họ hàng vợ chồng tôi đi vay ngân hàng, để đảm bảo cho việc trả nợ, vợ chồng tôi đã cùng vợ chồng người anh họ lập và ký kết “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với thỏa thuận: Vợ chồng tôi giao số tiền 4.5 tỷ đồng cho vợ chồng người anh họ thì vợ chồng người anh phải bàn giao một thửa đất của họ cho vợ chồng tôi.
Sau đó, vợ chồng người anh họ đã viết “Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” có đầy đủ chữ ký của vợ chồng và con cái họ với nội dung: Bán lại 150m2 đất … với giá tiền 4,5 tỷ đồng) và ký nhận đủ số tiền 4.5 tỷ đồng và cam kết có trách nhiệm tách 150 m2 đất để ban giao cho gia đình tôi.
Tuy nhiên, sau đó vợ chồng người anh họ đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận tại hợp đồng. Hiện nay, vợ chồng người anh họ lại tiếp tục dùng diện tích đất đó để thế chấp tại ngân hàng vay một khoản tiền lớn. Hiện tại khoản vay này của vợ chồng người anh họ đã trở thành nợ xấu. Bên ngân hàng đã khởi kiện ra Tòa án và đã có Quyết định thi hành án.
Từ những sự việc trên, tôi có thể kiện vợ chồng người anh họ đã dùng thủ đoạn gian dối ngụy tạo cho tôi sự tin tưởng quan hệ anh em và nhờ vào chức danh Đại tá Quân đội nghỉ hưu nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của gia đình tôi không.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin anh cung cấp thì vợ chồng người anh họ có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh. Diện tích đất chuyển nhượng là 150 m2 nằm trong thửa đất có diện tích là 371 m2 với giá là 4.5 tỷ đồng.
Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng người anh họ đã không thực hiện việc bàn giao đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận mà mang thế chấp diện tích đất này tại Ngân hàng để vay tiền. Hiện tại, khoản vay của vợ chồng người anh đã chuyển thành nợ xấu. Ngân hàng đã khởi kiện ra Tòa án và đã có Quyết định thi hành án.
1. Về quyền và lợi ích của vợ chồng anh trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 về Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất thì: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 5 Nghị định 102/2017/NĐ-CP (văn bản có hiệu lực vào thời điểm đó):
“Điều 5. Thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm
1. Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tàu bay, tàu biển, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký vào sổ đăng ký.
Trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm bằng tài sản là động sản khác, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm là thời điểm nội dung đăng ký được cập nhật vào cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
2. Trường hợp đăng ký thay đổi do bổ sung tài sản bảo đảm mà các bên không ký kết hợp đồng bảo đảm mới hoặc do bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm và tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm các bên không có thỏa thuận về việc bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai, thì thời điểm có hiệu lực của đăng ký biện pháp bảo đảm đối với tài sản bổ sung hoặc nghĩa vụ bổ sung là thời điểm cơ quan đăng ký ghi nội dung đăng ký thay đổi vào sổ đăng ký hoặc cập nhật vào cơ sở dữ liệu về biện pháp bảo đảm.
…”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký với cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp của gia đình anh, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được giao kết trước, tuy nhiên, các bên không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Hợp đồng thế chấp với ngân hàng được giao kết sau nhưng được thực hiện đầy đủ các thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm thì hợp đồng thế chấp đã phát sinh hiệu lực (hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng).
Do vậy, nếu như vợ chồng người anh họ không trả được nợ cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, vợ chồng anh có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bên bán có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền và bồi thường thiệt hại (nếu có).
2. Về trách nhiệm hình sự
Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác được quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017):
“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;
d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;
…”
Như vậy lừa đảo chiếm đọa tài sản là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin tưởng và giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Để xử lý hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, cần chứng minh được 3 yếu tố: Có hành vi chiếm đoạt tài sản, có thủ đoạn gian dối, có ý thức chiếm đoạt tài sản.
Tuy nhiên, trong trường hợp của anh, khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên hoàn toàn tự nguyện, thông tin về thừa đất đầy đủ, rõ ràng. Chúng tôi chưa nhận thấy vợ chồng người anh họ có thủ đoạn gian dối, cũng không đưa ra những thông tin giả nhằm lừa dối người mua. Người anh họ dựa vào sự tin tưởng trong các mối quan hệ anh em, nhờ vào chức danh Đại tá quân đội để giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải là hành vi gian dối.
Nếu ban đầu vợ chồng người anh họ không hề có những thủ đoạn gian đối, nhưng sau đó do hoàn cảnh khách quan hoặc thay đổi ý chí mà họ không thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng thì đây là quan hệ dân sự. Chưa có căn cứ chứng minh mục đích chiếm đoạt tài sản. Vợ chồng anh cần khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: