Năm 2022, công ty cổ phần bất động sản ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSD đất với chị T (chi tiết theo nội dung bản chụp hợp đồng mà chị T đã gửi cho công ty luật Tháng Mười). Đến nay, chị T đã thanh toán được 80% giá trị hợp đồng, nhưng phía chủ đầu tư vẫn không bàn giao lô đất cho chị. Vậy chị T có thể chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng QSD đất nêu trên, đòi lại tiền đã thanh toán và yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại có được không?
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Về thỏa thuận thời hạn bàn giao đất và xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư:
Căn cứ theo các điều khoản trong bản hợp đồng chuyển nhượng QSD đất mà chị T ký với chủ đầu tư vào năm 2022, điều khoản về thời gian bàn giao đất được để trống, tức là không có điều khoản về thời hạn bàn giao nào được ghi nhận trong hợp đồng. Trong khi đó, theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2 Điều 46 Luật kinh doanh bất động sản 2023, nội dung chính của Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất phải có điều khoản ghi nhận thời hạn bàn giao đất. Cụ thể:
“Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
…
2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i) Phạt vi phạm hợp đồng;
k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
...”
Theo thông tin chị T cung cấp, chị T muốn chấm dứt hợp đồng với lý do Chủ đầu tư chậm bàn giao đất, tuy nhiên tại hợp đồng chuyển nhượng QSD đất, các bên chưa có thỏa thuận về việc thời gian bàn giao. Vì vậy, chưa đủ cơ sở pháp lý để xác định liệu chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm nghĩa vụ bàn giao đất hay không?
Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình thì chị T có quyền yêu cầu chủ đầu tư bổ sung nội dung cụ thể về thời gian bàn giao đất vào bản hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng theo quy định tại Điều 46 Luật kinh doanh bất động sản nêu trên. Các bên có thể căn cứ theo tiến độ thực hiện dự án theo hồ sơ dự án mà chủ đầu tư đã được phê duyệt để làm cơ sở ghi nhận thời gian bàn giao đất phù hợp, hợp lý. Trường hợp chủ đầu tư vẫn cố tình không ghi nhận thời gian bàn giao hoặc đề nghị một thời hạn bàn giao một cách vô lý, không phù hợp với nội dung của dự án thì chị T có quyền trình báo sự việc tới UBND cấp huyện hoặc thanh tra xây dựng, về việc Công ty bất động sản – là doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản, có hành vi lập hợp đồng thiếu một trong các nội dung chính theo quy định của pháp luật, để yêu cầu xử lý vi phạm hành chính đối với công ty bất động sản. Cụ thể:
Theo quy định tại điểm c, khoản 1 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP, hành vi không lập hợp đồng hoặc lập hợp đồng kinh doanh bất động sản không đầy đủ các nội dung chính theo quy định, có thể bị xử phạt với mức phạt từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.
Sau khi có cơ sở đánh giá, xác định thời gian bàn giao đất phù hợp với thời gian thực hiện dự án của chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư cố tình không thông báo về việc bàn giao đất mặc dù đã đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật hoặc đã quá thời hạn thực hiện tiến độ dự án theo hồ sơ dự án thì khi đó, mới có căn cứ pháp lý ban đầu để chứng minh chủ đầu tư có hành vi chậm bàn giao đất.
Về việc chị T muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng QSD đất:
Cần đảm bảo việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là đúng quy định của pháp luật, bởi nếu chị đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không có lý do chính đáng thì chủ đầu tư có quyền yêu cầu chị phải chịu một khoản phạt vi phạm hợp đồng với mức phạt là 12% giá trị hợp đồng.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 thì: “1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng…”
Như vậy, chỉ khi chứng minh được chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao đất như phân tích nêu trên, chị T mới có thể đơn phương yêu cầu chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư phải chịu hoàn trả lại khoản tiền đã nhận và chịu một khoản tiền phạt vi phạm theo Điều 10.1 Hợp đồng.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: