Tôi có làm thủ tục đặt cọc để mua một lô đất. Khi trao đổi bên môi giới thì tôi có nói rõ là mua đất ở để làm nhà ở. Sau khi thoả thuận giá cả và thống nhất giá mua đất ở để làm nhà thì tôi có tiến hành đặt cọc. Khi tiến hành thủ tục đặt cọc ở nhà 1 bạn môi giới, và bạn môi giới này cũng biết rõ lô đất này là đất vườn tạp nhưng không thông báo cho tôi biết với mục đích là cùng người bán lừa tôi để bán lô đất này đi. Sau đó thì tôi phát hiện ra lô đất này có mục đích sử dụng ghi trên bìa là đất vườn tạp chứ không phải là đất ở. (Người bán và 2 bạn môi giới biết rõ là đất vườn tạp nhưng không nói cho tôi biết). Tôi có yêu cầu bên bán làm chuyển đổi mục đích sử dụng của lô đất cho tôi từ mục đích sử dụng là đất vườn tạp sang đất ở, nhưng bên bán không đồng ý và cũng không đồng ý trả lại tiền cọc cho tôi với lý do là tôi huỷ giao dịch.
Như vậy Tôi có thể khởi kiện bên bán và người môi giới tội cố ý lừa đảo chiếm đoạt tài sản được không ạ. Và thủ tục nộp hồ sơ khởi kiện ở đâu,
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại hoặc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc, nếu bên nhận cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Dựa trên thông tin, tài liệu mà anh cung cấp thì ngày 04/9 anh có ký hợp đồng đặt cọc mua đất của anh S. Theo nội dung hợp đồng đặt cọc, anh đặt cọc trước số tiền 60 triệu đồng để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn từ ngày 04/9/ – 20/9. Trường hợp anh từ chối việc giao kết hợp đồng thì sẽ mất tiền đặt cọc.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc của anh được giao kết hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và có giá trị ràng buộc nghĩa vụ của các bên. Theo đó, nếu như đến hết ngày 20/9, anh từ chối việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh sẽ mất khoản tiền đặt cọc, bên nhận cọc không có nghĩa vụ hoàn trả anh tiền đặt cọc.
Trường hợp khi giao kết hợp đồng đặt cọc, anh bị lừa dối thì hợp đồng đặt cọc có thể bị vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình”.
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.
Trong trường hợp của anh, để yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và yêu cầu anh S hoàn trả tiền đặt cọc thì anh cần chứng minh anh S có hành vi cố ý làm cho anh hiểu sai lệch về đối tượng của hợp đồng đặt cọc, cụ thể là hiểu sai lệch về mục đích sử dụng đất nên mới xác lập hợp đồng đặt cọc mua đất.
Tuy nhiên, với những thông tin mà anh cung cấp thì chúng tôi nhận thấy rất khó để anh chứng minh được mình bị lừa dối về đối tượng của hợp đồng, do trong hợp đồng đặt cọc đã thể hiện rất rõ các thông tin về thửa đất như số thửa đất, địa chỉ, vị trí thửa đất. Mục đích sử dụng đất chưa được thể hiện trong hợp đồng đặt cọc, tuy nhiên cũng chưa có căn cứ xác định mục đích sử dụng đất theo trao đổi trước đó của các bên là đất vườn tạp và anh có sự nhầm lẫn về mục đích sử dụng đất do bên nhận cọc cố ý đưa ra thông tin không đúng về mục đích sử dụng đất.
Về hành vi của bên nhận cọc và người môi giới có phải lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không, theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự 2015 về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản:
“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:
a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;
b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;
c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội
…”.
Để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì người phạm tội phải có những thủ đoạn gian dối (ví dụ: đưa ra những thông tin không đúng sự thật hoặc có những thủ đoạn gian dối làm cho người có tài sản tin đó là thật và giao tài sản…). Trong trường hợp này, liên quan đến vấn đề anh có chứng minh được bên nhận cọc có hành vi đưa ra thông tin không đúng sự thật về đối tượng là quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất là đất ở hay đất vườn tạp. Giả sử anh chứng minh được việc bên nhận cọc có đưa ra những thông tin không đúng sự thật nhằm mục đích giao kết được hợp đồng thì đây vẫn là tranh chấp dân sự, chưa đủ căn cứ chứng minh họ có mục đích chiếm đoạt tài sản. Do vậy, chưa có căn cứ để xác định người nhận cọc và bên môi giới có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: