Hoàn công công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng

Mình đang mua 1 căn nhà tại Bắc từ liêm, Hà Nội, mình mua cả đất và nhà trên đất. Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, mình yêu cầu chủ nhà hoàn công nhà vào sổ đỏ, thì họ không làm được, do họ đã xây sai với thiết kế xây dựng đã xin phép (giấy phép là 2 phòng trên 1 tầng, họ chỉ xây 1 phòng 1 tầng). Ở quận họ không đồng ý làm thủ tục hoàn công. Tuy nhiên trên hợp đồng đặt cọc thì mình chỉ ghi là Hồ sơ đặt cọc cho quyền sử dụng đất, thỏa thuận mua nhà thì không ghi ở trong đây(trước đó họ hứa là làm hoàn công cho mình, khi trao đổi qua zalo thì họ chỉ gửi mình giấy phép xây dựng, không gửi thiết kế) . Mình yêu cầu họ phải làm hoàn công để mình có nhà ở hợp pháp nhưng gặp rắc rối như trên. Liệu có cách nào để làm hoàn công được hay không? Mình có đọc thì có thể ra quận để xin chỉnh sửa giấy phép xây dựng sau khi đã xây dựng thì có được không? Chi phí như thế nào?

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:

Theo thông tin anh cung cấp thì chủ nhà có hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp, đây là một trong các hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại  Khoản 4 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:

“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

…

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn như sau:

a) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

 …

9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:

a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;

c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

 …”

Như vậy, nếu công trình là nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, khi xây dựng sai phép bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng. Trường hợp xây dựng sai Giấy phép xây dựng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định 16/2022/NĐ-CP nêu trên (ví dụ như: không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt; vi phạm chỉ giới xây dựng; lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác, của khu vực công cộng,…) thì bị phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Cùng với việc bị phạt tiền như trên, phụ thuộc vào việc công trình đã xây dựng xong hay chưa sẽ áp dụng biện các biện pháp xử lý khác nhau:

*TH1: công trình đang thi công xây dựng: Căn cứ Khoản 16 Điều 16, Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP có quy định nếu công trình đang được tổ chức thi công xây dựng sai phép thì sẽ bị lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu dừng thi công. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh. Hết thời hạn này mà không xuất trình được Giấy phép xây dựng đã được điều chỉnh phù hợp thì bị buộc tháo dỡ phần công trình xây dựng vi phạm.

Trình tự thủ tục về việc điều chỉnh Giấy phép xây dựng anh tham khảo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), được hướng dẫn bởi Khoản 2 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

*TH2: đã xây dựng xong công trình: Trong trường hợp này, ngoài việc bị phạt tiền như chúng tôi đã nêu ở trên còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm theo quy định tại Khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Trong trường hợp này, công trình xây dựng chỉ có thể được hoàn công nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 14 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP:

“Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;”

Như vậy, trường hợp công trình xây dựng sai giấy phép không phù hợp với nội dung trong giấy phép xây dựng nhưng việc sai xót đó không ảnh hưởng đến độ an toàn công trình và có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì vẫn có thể hoàn công và đăng ký quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp xây dựng sai so với Giấy phép xây dựng một các nghiêm trọng, độ an toàn công trình không được đảm bảo thì sẽ không thể thực hiện việc hoàn công và đăng ký quyền sở hữu nhà ở mà bắt buộc phải tháo dỡ xây dựng lại theo đúng Giấy phép xây dựng đã được cấp.

*Lưu ý: Các thủ tục hoàn công, điều chỉnh giấy phép xây dựng cần người đứng tên trên giấy phép xây dựng thực hiện. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi nhà chưa được hoàn công vẫn thực hiện được theo quy định của pháp luật, nội dung hợp đồng đặt cọc không thỏa thuận về nhà trên đất nên việc nhà chưa hoàn công được không phải là căn cứ để anh hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.

Quý khách hàng vui lòng liên hệ:

Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818

Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!