Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã được công chứng

Tôi có cho thuê 1 căn nhà để sử dụng vào mục đích kinh doanh vào năm 2020, hợp đồng thuê được công chứng tại VPCC với thời hạn là 10 năm

Tuy nhiên, sau khi thuê được 02 năm thì người thuê kinh doanh không có lợi nhuận và không còn khả năng thanh toán tiền thuê, chậm 2 tháng tiền nhà. Họ chuyển đi và mình không đòi được tiền và sau đó không liên lạc được để thanh lý hợp đồng trước hạn do họ vi phạm điều khoản thanh toán.

Nay tôi cho khách khác thuê nhà nhưng khi công chứng hợp đồng thuê thì VPCC cho biết phải có khách thuê ra cùng thỏa thuận thanh lý hợp đồng hoặc có quyết định của tòa án hợp đồng bị chấm dứt thì tôi mới tiếp tục công chứng hợp đồng thuê được.

Tôi thấy khi ký hợp đồng công chứng đã không bảo vệ được chủ nhà khi khách thuê không hợp tác ký thanh lý. Vậy trường hợp này giải quyết sao để tôi có thể ký hợp đồng công chứng mới với khách thuê mới.

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi: 

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng cho thuê nhà đã bị chấm dứt từ năm 2022 với lý do bên thuê không thanh toán tiền thuê nhà 2 tháng, đồng thời họ cũng đã trả lại nhà cho bên cho thuê và di chuyển đi.

Tuy nhiên, thời điểm chấm dứt hợp đồng, các bên lại không lập biên bản thanh lý hợp đồng/biên bản chấm dứt hợp đồng, trong khi hợp đồng cho thuê lại được công chứng tại văn phòng công chứng.

• Trước tiên cần chứng minh lý do, căn cứ chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn:

Về căn cứ để hợp đồng cho thuê bị chấm dứt sẽ được thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở 2014. Trong đó, về thủ tục chấm dứt thì tại khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định: “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Về quy định, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà, dù có công chứng hay không có công chứng thì lý do/căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng đều giống nhau. Nhưng có sự khác nhau về hậu quả, bởi vì đối với hợp đồng đã được công chứng, nếu các bên chấm dứt hợp đồng mà không có văn bản thỏa thuận/văn bản thanh lý, thì rất khó để chứng minh và yêu cầu văn phòng công chứng thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng cho thuê nhà mới.

Tuy nhiên, văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê nhà không phải chứng chứng minh duy nhất. Theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở nêu trên, nếu bên bạn, hoặc bên thuê đã gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê, đồng thời đưa ra được lý do để chấm dứt, hoặc đưa ra được căn cứ về việc các bên đồng ý chấm dứt thì được coi là đủ chứng cứ để chứng minh rằng hợp đồng thuê đã bị chấm dứt.

Do các bên cho thuê đã chấm dứt hợp đồng và tự nguyện trả lại nhà thuê cho gia đình bạn từ năm 2022, hiện nay các bên không phát sinh tranh chấp gì. Theo đó, không cần thiết phải khởi kiện tại tòa án để yêu cầu giải quyết về vấn đề này.

• Về việc chứng minh cho văn phòng công chứng biết rằng hợp đồng thuê nhà đã bị chấm dứt hiệu lực trước thời hạn.

Như đã phân tích nêu trên, việc thanh lý hợp đồng không phải là thủ tục bắt buộc mà là một thủ tục cần thiết để tạo lập chứng cứ chứng minh các bên không còn quyền và nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng thuê nhà nữa. Thông thường, văn bản thanh lý hợp đồng cũng được xem là loại giấy tờ có giá trị chứng minh cao.

Nếu không có văn bản thanh lý hợp đồng, nhưng bạn có các chứng cứ khác như Văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê như đã phân tích theo quy định tại khoản 4 Điều 132 Luật nhà ở nêu trên, hoặc các chứng cứ bằng phương thức điện tử khác như: ghi âm/ghi hình/trao đổi tin nhắn điện tử mà các bên đã gửi cho nhau tại thời điểm năm 2020, trong đó có nội dung về việc chấm dứt hợp đồng  thuê…...thì vẫn đủ cơ sở và chứng cứ để thông báo với văn phòng công chứng về việc hợp đồng thuê cũ đã bị chấm dứt hiệu lực.

Tóm lại, nếu không có văn bản thanh lý hợp đồng, bạn cần cung  cấp và gửi  thông báo cho văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng thuê, về thời điểm và lý do hợp đồng thuê nhà đã bị chấm dứt. Khi bạn đã gửi thông báo và chứng minh được việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà từ năm 2022, bạn có quyền cho các tổ chức/cá nhân khác thuê nhà theo thỏa thuận với họ.

Ngoài ra, bạn cũng cần lưu ý thêm rằng, về hình thức, hợp đồng thuê nhà không bắt buộc phải công chứng/chứng thực, các bên chỉ cần lập hợp đồng bằng văn bản và ký tên xác nhận là đủ căn cứ để phát sinh hiệu lực của hợp đồng.

Do đó, các bên có thể lựa chọn việc có cần công chứng hợp đồng thuê nhà hay không, sau khi xem xét thủ tục phức tạp và một số hạn chế khi đơn phương chấm dứt  hợp đồng mà các bên không hợp tác trong việc thanh lý hợp đồng.

Lưu ý:

Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.

Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com 

Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!