Tôi có cho người khác thuê rẫy làm cà phê với thời hạn 5 năm. Hiện đã cho thuê được 2 năm, cũng vào dịp thu hoạch xong vụ cà phê. Nay gia đình tôi gặp khó khăn nên muốn lấy lại rẫy để bán nhưng bên thuê không đồng ý. Trong hợp đồng chỉ có thỏa thuận giữa 2 bên nếu ai vi phạm thì sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm nhưng không cụ thể. Vậy trường hợp này tôi có được lấy lại rẫy cà phê trước khi hết hạn hợp đồng không? Mong luật sư tư vấn (Nội dung hỏi có đính kèm hợp đồng cho thuê đất)
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Luật Tháng Mười:
Theo thông tin và hồ sơ bạn cung cấp bạn ký hợp đồng cho thuê đất rẫy cà phê với các nội dung sau:
-
Thời hạn thuê đất là 05 năm;
-
Giá cho thuê là 50.000.000 đồng/năm;
Hiện nay hai bên đã thực hiện hợp đồng được 2 năm thì gia đình bạn – bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng thuê, lấy lại đất để bán.
Xét nội dung của Hợp đồng thuê đất ký giữa hai bên không có các thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng cũng như trách nhiệm bồi thường của mỗi bên khi vi phạm hợp đồng. Vì vậy, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên chưa được thỏa thuận tại hợp đồng sẽ được áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.
Theo quy định tại Điều 474 Bộ luật dân sự 2015 về thời hạn thuê thì: Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia biết trước một thời gian hợp lý.
Tại Hợp đồng thuê đất, các bên đã thỏa thuận thời hạn thuê đất là 05 năm. Do vậy, nếu bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng khi chưa hết hạn hợp đồng được xác định là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng.
Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng”.
Căn cứ theo quy định nêu trên thì gia đình bạn chỉ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại nếu bên thuê đất vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng hoặc các bên đã có thỏa thuận trong Hợp đồng trước đó.
Tuy nhiên, theo các thông tin bạn cung cấp thì việc đơn phương chấm dứt hợp đồng chỉ phát sinh do nhu cầu của gia đình bạn mà không phải do lỗi của Bên thuê. Do vậy, nếu gia đình bạn vẫn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thì được xác định là hành vi vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê.
Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ được xác định theo Điều 361 Bộ luật dân sự 2015 như sau:
“Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ
1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.
2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.
3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể”.
Trong trường hợp của bạn, thiệt hại của bên thuê được xác định trên cơ sở thiệt hại thực tế gồm: chi phí đầu tư như tiền điện, nước, phân bón, thuốc trừ sâu…; công sức làm vườn, chăm sóc, quản lý; công chức cải tạo, tôn tạo vườn cà phê…; thu nhập thực tế bị mất hoặc giảm sút do bên thuê đòi lại đất; thiệt hại khác (nếu có)….
Trường hợp này gia đình bạn nên trao đổi với bên thuê về việc thỏa thuận chấm dứt hợp đồng cũng như nghĩa vụ bồi thường giữa hai bên. Trường hợp không thỏa thuận được mức bồi thường thì mỗi bên có quyền đưa tranh chấp ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: