Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bố mẹ tôi có mua 1 mảnh đất năm 2004 với giá 60 triệu, năm 2006 mới làm giấy tờ, họ đòi thêm 20 triệu nữa, bố mẹ tôi vẩn trả đủ 80 triệu và làm giấy tờ mua bán (có cấp ủy của chi bộ xóm; cán bộ Tư Pháp, Địa chính và UBND phường xác nhận) Năm 2008 bố mẹ tôi làm Giấy CNQSD đất thì con cái của người bán không đồng ý bán với li do chưa có sự thống nhất của con cái (Đất của người bán chưa có Giấy CNQSD đất, chồng người bán đã chết không để lại di chúc) sau đó UBND phường hòa giải không thành. Vì bố mẹ tôi ở xa lâu lâu mới về quê, người bán là họ hàng nên bố mẹ tôi để cho người bán ở nhờ nhà đó và trông coi vườn tược. Vậy tôi xin hỏi:

1. Bố mẹ tôi trả tiền mua đất có ghi giấy viết tay, người bán và con trai trưởng của người bán ký và có đại diện cấp ủy chi bộ tổ dân phố xác nhận. Giấy xác nhận mua bán có (cấp ủy tổ dân phố, tổ trương tổ dân phố, Địa chính, Tư pháp và UBND phường xác nhận) tiêu đề giấy mua bán ghi "Giấy nhượng lại nhà ở và đất ở cho cháu" nhưng bố mẹ tôi mua đất mà không ký tên người mua thì 02 giấy tờ đó có giá trị pháp lí không?

2. Giờ bố mẹ tội kiện ra tòa thì bố mẹ tôi có lấy được 1/2 diện tích đất đã mua không. Vì lí do (đất chưa có giấy CNQSD đất, chồng của người bán đã chết năm 1997 và không để lại di chúc. Với lại các con của người bán không đồng ý bán).

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:

Theo thông tin anh cung cấp thì năm 2004, bố mẹ anh có mua 1 thửa đất với giá 60 triệu đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có người làm chứng và UBND phường xác nhận. Tuy nhiên, thửa đất này là tài sản chung của vợ chồng người bán, người chồng đã chết năm 1997, không để lại di chúc. Khi chuyển nhượng cho gia đình anh, người vợ tự ý định đoạt khi chưa có sự thỏa thuận với các con.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố mẹ anh có hiệu lực nếu đáp ứng được các điều kiện nêu tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

1. Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 126 Luật đất đai 2003 thì: “Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước”.

Như vậy, về mặt hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất phải được công chứng tại công chứng Nhà nước hoặc chứng thực tại UBND xã/phường.

Theo thông tin anh cung cấp thì giấy tờ mua bán giữa bố mẹ anh và người bán có UBND phường xác nhận, tuy nhiên chúng tôi chưa rõ xác nhận của UBND phường có “lời chứng chứng thực hợp đồng, giao dịch” không hay UBND phường chỉ ký tên, đóng dấu và không có lời chứng. Theo quy định tại Nghị định 75/2000/NĐ-CP về công chứng, chứng thực thì:

Điều 11. Ký, điểm chỉ trong việc thực hiện công chứng, chứng thực

1. Việc ký, điểm chỉ của người yêu cầu công chứng, chứng thực phải được thực hiện trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc ký, điểm chỉ của người làm chứng phải được thực hiện trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực và người yêu cầu công chứng, chứng thực.

Điều 43. Nội dung công chứng, chứng thực

Lời chứng của người thực hiện công chứng, chứng thực phải ghi rõ: thời điểm giao kết hợp đồng, địa điểm công chứng, chứng thực, năng lực hành vi dân sự, chữ ký của các bên và nội dung thoả thuận của các bên, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Nghị định này.

Như vậy, lời chứng là một phần bắt buộc trong nội dung chứng thực hợp đồng và phải ghi rõ các nội dung theo Điều 43 nêu trên. Trường hợp giấy tờ mua bán không đầy đủ chữ ký của các bên hoặc không có lời chứng về nội dung của hợp đồng thì văn bản đó không đáp ứng điều kiện về hình thức của giao dịch dân sự.

Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự chỉ có thể được công nhận hiệu lực nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp của gia đình anh, sau khi ký giấy tờ mua bán vào năm 2004, đến năm 2008 các bên đã xảy ra tranh chấp do những người con không đồng ý. Trên thực tế, bố mẹ anh cũng không nhận bàn giao đất mà vẫn để bên chuyển nhượng tiếp tục sử dụng và trông coi vườn tược. Do vậy, không đủ căn cứ chứng minh một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng để được công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ Điều 106 Luật đất đai 2003 thì:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này”.

Năm 2004, quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận nên chưa đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Quyền định đoạt tài sản của người vợ:

Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình thì vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, do đó người vợ không có quyền tự mình định đoạt toàn bộ tài sản này. Năm 1997, người chồng chết không để lại di chúc. Khi đó, phần di sản của người chồng trong khối tài sản chung của vợ chồng được chia đều cho những người thừa kế của người chồng, bao gồm: ông bà nội (nếu còn sống), người vợ, các con.

Do vậy, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất này một cách hợp pháp thì người vợ cần có sự thỏa thuận với những người thừa kế khác và làm thủ tục phân chia di sản thừa kế. Trường hợp người vợ tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có sự thỏa thuận với những người thừa kế khác thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu.

Hậu của của giao dịch dân sự bị vô hiệu được xử lý theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”.

Do vậy, nếu các bên không thỏa thuận được thì khi xảy ra tranh chấp tại tòa án, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.