Đã nhận tiền nhưng chưa ký hợp đồng chuyển nhượng có được tiếp tục bán đất cho người khác không?

Năm 2011 tôi có mua 01 đất của bà N, hai bên có hợp đồng mua bán nhưng chưa qua cấp xã xác nhận; tôi đã trả trước 10.000.000 đồng để làm giấy tờ; sau 2 tháng do trục trặc giấy tờ đất chưa tách được sổ nên tôi không mua nữa và đề nghị trả số tiền trên; thời điểm này bà N đang đi làm ăn trong miền nam tôi không rõ địa chỉ; tôi điện thoại thì không nghe máy; khi ra ngoài này không gặp tôi và chưa giải quyết gì về việc mua bán đất.

Đến nay tôi phát hiện ra bà N đã bán thửa đất trên cho người khác và tránh không giải quyết. Vậy tôi kính nhờ Công ty tư vấn giúp tôi cách giải quyết xem tôi phải làm thế nào; trình đến cấp nào để giải quyết sự việc;

Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Luật Tháng Mười: 

Theo thông tin anh cung cấp, năm anh có làm hợp đồng mua bán với bà N một mảnh đất, hợp đồng mua bán giữa các bên trong trường hợp này phải đáp ứng quy định của Bộ luật dân sự 2005 và Luật đất đai 2003. Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định đã nêu trên thì hợp đồng mua bán giữa anh và bà N không được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không phù hợp quy định về mặt hình thức của giao dịch.

Điều 134 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Với trường hợp của anh, giao dịch mua bán này không tuân thủ quy định về mặt hình thức theo đúng quy định, anh có quyền yêu cầu Tòa án xem xét buộc bên bán phải thực hiện quy định về hình thức của giao dịch. Tuy nhiên sau khi giao kết hợp đồng mua bán đến nay anh mới đưa trước 10 triệu đồng và chưa thanh toán hết khoản tiền mua đất còn lại đồng thời anh cũng không sinh sống thực tế trên mảnh đất. Do đó có thể xác định nghĩa vụ giao tiền của bên mua và nghĩa vụ giao đất của bên bán trong hợp đồng chưa hoàn thành. Do vậy, chưa có căn cứ để công nhận hợp đồng mua bán giữa anh và bà N trong trường hợp này.

Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, nếu hợp đồng giữa các bên trong trường hợp này được xác định là vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo thông tin anh cung cấp, chúng tôi nhận thấy chỉ có anh đưa trước cho bà N một khoản tiền và bà N chưa giao đất cho anh. Do đó, trường hợp này bà N có trách nhiệm hoàn trả cho anh khoản tiền là 10 triệu đồng. Anh có thể liên hệ trực tiếp với bà N để trao đổi, thỏa thuận về vấn đề hoàn trả lại khoản tiền. Nếu bà N không đồng ý hợp tác trả lại khoản tiền, anh có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện để yêu cầu họ xem xét giải quyết.