- Năm 1992, Ba tôi là ông A được UBND TP Nha Trang giao đất trồng cây lâu năm. Ba tôi đứng tên lô số 2 (tài liệu đính kèm) và chú B bạn ba tôi đứng tên dùm lô số 3.
- Năm 2002, Ba tôi sang tên lô số 2 qua cho em gái tôi là em C đứng tên dùm.
- Năm 2008, Ba tôi mất vì ung thư
- Năm 2009, 2 sổ lô số 2 và số 3 nhập lại thành 1 sổ đứng tên em C và chồng là D. Vì một vài lý do, C và D đã ký giấy cho tặng em trai tôi là em E. Trên hình thức là như vậy nhưng thực tế là đất đai vẫn thuộc của Ba má tôi.
Sổ số 70 hiện nay vẫn còn đứng tên em C nhưng em E toàn quyền quyết định. E đã cắt bán dần thửa lô 70 và không đề cập gì đến phân chia tài sản cho các chị em khác trong nhà.
Xin Luật Sư cho hỏi là tôi có thể kiện em C để hủy tờ giấy cho tặng của em C qua cho E không? Nếu kiện được thì em C sẽ là người quyết định lô 70 thì việc mâu thuẫn trong gia đình tôi sẽ được giải quyết. Vì lô số 2 do ba tôi đứng tên, tôi có thể kiện em C được không?
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn sau đây của chúng tôi:
Theo các thông tin, tài liệu chị cung cấp thì chúng tôi chưa rõ các thủ tục để C đứng tên trên thửa đất số 70 (gộp từ lô số 2 và số 3) được thực hiện như thế nào. Tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2006 mang tên C thể hiện nguồn gốc sử dụng đất là do nhận tặng cho.
Giả sử tất cả các thủ tục tặng cho, chuyển nhượng…quyền sử dụng đất để đứng tên C đều do các bên thực hiện một cách tự nguyện, đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất và được thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định thì quyền sử dụng đất đã được công nhận cho C cùng chồng là D vào năm 2009. C và D là người sử dụng đất hợp pháp và có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất.
Tháng 3/2009, C và D đã tặng cho quyền sử dụng đất cho em trai E. Việc tặng cho đã được công chứng tại VPCC số 1 tỉnh Khánh Hòa và đã được đăng ký biến động đất đai trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. E được công nhận là người sử dụng đất với diện tích 47915.8 m2
Tháng 5/2009, E đã chuyển nhượng một phần diện tích đất (5002,1 m2) cho ông G (thông tin bổ sung.
Đối với trường hợp của gia đình chị, để bảo vệ quyền lợi của những người anh em khác, cần chứng minh việc C đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó tặng cho E toàn bộ quá trình chỉ là đứng tên hộ (việc tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ba chị – ông A và ông B cho C và hợp đồng tặng cho từ C sang E là giả tạo).
Căn cứ quy định tại Điều 124 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.
Việc chứng minh thỏa thuận đứng tên hộ để làm căn cứ tuyên các hợp đồng vô hiệu do giả tạo cần dựa trên các giấy tờ, văn bản thỏa thuận đứng tên hộ. Trường hợp không có các giấy tờ chứng minh thỏa thuận đứng tên hộ thì cần dựa trên lời khai của những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, lời khai của người làm chứng, người thân trong gia đình, đồng thời dựa trên thực tế sử dụng đất (ai là người trực tiếp sử dụng đất)…để đánh giá có tồn tại thỏa thuận đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Dựa trên các thông tin, tài liệu chị cung cấp, chúng tôi chưa tìm ra chứng cứ để tuyên vô hiệu hợp đồng tặng cho giữa C cho E. Việc chứng minh trên thực tế là khá khó khăn do ba chị – ông A đã mất.
Ngoài ra, đối với phần diện tích đất 5002,1 m2 đã chuyển nhượng cho G hiện nay đã là tài sản hợp pháp của G, không còn là tài sản của gia đình chị. Trong trường hợp gia đình chị chứng minh được việc E đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch dân sự vô hiệu thì G vẫn được xác định là người thứ 3 ngay tình, căn cứ Điều 133 Bộ luật dân sự 2015 thì:
“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, trong trường hợp có căn cứ tuyên các giao dịch trước đó là vô hiệu thì phần diện tích đất chuyển nhượng cho G cũng không bị vô hiệu, G vẫn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp, gia đình chị không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất của G mà chỉ có quyền yêu cầu E phải hoàn trả phần giá trị tài sản tương ứng cho những người có quyền lợi liên quan khác.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả,
Quý khách hàng vui lòng liên hệ:
Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818
Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com.
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: