Em mới thuê nhà để kinh doanh nhà hàng, với mức thuê là 30tr/tháng, ký hợp đồng thuê nhà nhưng không công chứng. Đầu tư gần 300 triệu và đã kinh doanh được 3 tháng. Trong quá trình thuê nhà thì có thỏa thuận tầng trên cùng là được sử dụng chung, tuy nhiên việc này thường xuyên bị chủ nhà phàn nàn và xảy ra mâu thuẫn. Vì vậy, chủ nhà yêu cầu chúng tôi phải rời đi và chỉ cho 01 tháng để trả mặt bằng. Vậy trường hợp này quyền lợi của em được giải quyết như nào? Rất mong luật sư tư vấn giúp. Xin gửi kèm luật sư hợp đồng thuê nhà giữa hai bên.
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
Theo thông tin và tài liệu chị cung cấp thì Hợp đồng thuê nhà của chị có thời hạn 1,5 năm. Diện tích cho thuê gồm tầng 1, 2, 3, 6 của tòa nhà. Sau khi đặt cọc 01 tháng tiền nhà và thanh toán 3 tháng, chị đã sử dụng nhà được 03 tháng. Nay bên cho thuê thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu chị phải chuyển đi trước ngày 20/10.
Căn cứ theo quy định tại Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở:
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, bên cho thuê nhà chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi thuộc một trong các trường hợp nêu tại Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, đồng thời phải báo cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày, bên vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tại điểm e Khoản 1 Điều 5 Hợp đồng cho thuê nhà giữa hai bên thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Khoản 1 Điều 30 của Luật kinh doanh bất động sản. Đối chiếu quy định tại Khoản 1 Điều 30 Luật kinh doanh bất động sản:
1. Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồngthuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồngmà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;
b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;
d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.
Dựa trên các thông tin chị cung cấp thì chúng tôi thấy chưa có căn cứ để bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, do căn cứ điểm e Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 thì trường hợp bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh thì bên cho thuê phải lập biên bản đến lần thứ 3 mà vẫn không khắc phục thì mới có căn cứ để bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Với các thông tin mà chị cung cấp, chúng tôi chưa nhận thấy và chưa rõ căn cứ mà bên cho thuê dùng để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với chị. Trường hợp của chị, nếu bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê trái pháp luật thì phải hoàn trả lại tiền đặt cọc đã nhận, hoàn trả tiền nhà còn lại mà bên thuê đã thanh toán trước, đồng thời nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Về nguyên tắc thì thiệt hại phải bồi thường toàn bộ và kịp thời. Trong trường hợp của chị, khi thuê nhà, chị đã đầu tư gần 300 triệu, cần xem xét khoản tiền 300 triệu đầu tư cho những hạng mục nào (sửa chữa nhà, tài sản cố định, nhân công….?) và khi bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đã gây ra những thiệt hại cụ thể nào (thiệt hại chi phí sửa chữa nhà mà không được khai thác công dụng, tài sản cố định không thể di dời hoặc không còn giá trị sử dụng như ban đầu…). Chị có căn cứ để yêu cầu bồi thường những khoản chi phí đầu tư vào những tài sản bị thiệt hại mà không thể khắc phục được; thiệt hại do doanh thu giảm sút, cửa hàng bị ngừng kinh doanh…. Tuy nhiên, chị cần chứng minh được thiệt hại thực tế của mình để yêu cầu bồi thường.
Trường hợp bên cho thuê không có thiện chí trả lại tiền cọc và bồi thường thì tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án, chị có quyền khởi kiện ra tòa án quận/huyện nơi bị đơn cư trú (cá nhân) hoặc có trụ sở (pháp nhân) để yêu cầu tòa án giải quyết.
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: