Hiện tại, tôi đã đặt cọc tiền để mua 1 lô đất thông qua 1 công ty môi giới bất động sản. Bên môi giới đã gửi cho tôi bản trích đo toàn bộ khu đất đã được phân lô và 1 hợp đồng mà chủ đất ông A đã ký với 1 khách hàng khác tại phòng công chứng. Ông A đã có vợ, mà khi ký Hợp đồng chuyển nhượng lại không có người vợ ký cùng, nên tôi yêu cầu bên môi giới cho xem các giấy tờ thể hiện ông A là chủ sở hữu duy nhất khu đất đó như: Văn bản ủy quyền của vợ ông A để 1 mình ông A ký Hợp đồng hoặc các giấy tờ tương đương khác. Sau đó bên môi giới nói là khi ông A đứng tên 1 mình sở hữu khu đất đó thì đã có văn bản xác nhận của vợ ông A đã từ chối tài sản do chồng đứng tên trên khu đất đó nên mới làm sổ đỏ đứng tên 1 mình ông A được. Và họ đã gọi điện cho nhân viên văn phòng công chứng đã làm hồ sơ cho ông A trước mặt tôi để hỏi, nhân viên công chứng cũng trả lời là vợ ông A đã làm văn bản từ chối nhận tài sản của chồng.
Tôi cần quý luật sư tư vấn các câu hỏi sau:
-
Các thông tin tôi nghe được từ nhân viên môi giới và văn phòng công chứng có đáng tin không?
-
Để mua được lô đất đó, tôi và người bán cần làm những thủ tục nào đúng với pháp luật nhất để tránh rủi ro cho các bên?
-
Bên chuyển nhượng cần phải cung cấp thêm những giấy tờ nào nữa theo đúng pháp luật quy định thì mới đủ điều kiện chuyển nhượng?
-
Tôi đã có vợ và chưa ly hôn, mục đích mua lô đất này là để đầu tư lướt sóng, nên cũng muốn đứng tên 1 mình trên sổ để sau này chuyển nhượng cho người khác cho nhanh. Do vậy, cần làm những thủ tục nào để được đứng tên 1 mình và để sau này bán nhanh mà không vi phạm pháp luật với các bên?
-
Những tư vấn đúng đắn,đầy đủ nhất của quý luật sư là gì trong vụ việc này?
Quý luật sư vui lòng báo giá tư vấn và tư vấn sớm giúp tôi để tôi ký hợp đồng với bên bán. Xin cảm ơn!
Mời bạn tham khảo nội dung tư vấn dưới đây của Chúng tôi:
.jpg)
Thứ nhất, đánh giá các thông tin từ công ty môi giới và Văn phòng công chứng
Theo thông tin cung cấp, anh dự định mua một thửa đất thông qua công ty môi giới và đã đặt cọc tiền, Thửa đất có chủ ban đầu là ông A chuyển nhượng cho một người khác, tuy nhiên ông A đã có vợ nhưng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có ông A ký tên trên hợp đồng, lý do đưa ra là vợ ông A đã làm văn bản từ chối tài sản và xác nhận đây là tài sản riêng của ông A.
Để xác định chính xác khi nào QSD đất là tài sản riêng của người chồng thì cần phải xem xét nguồn gốc tạo lập tài sản, hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng.
Bởi lẽ, theo quy định của các Điều 24,25,26, 33,34 của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 thì việc giấy chứng nhận QSD đất chỉ đứng tên người chồng, nhưng khi có tranh chấp với người vợ mà người chồng không chứng minh được là tài sản riêng thì quyền sử dụng đất vẫn được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Do đó, chưa thể kết luận rằng chỉ có ông A đứng tên trên giấy chứng nhận QSD đất thì tài sản đó chắc chắn là tài sản riêng của ông A.
Nếu có văn bản của người vợ về việc xác nhận toàn bộ thửa đất là tài sản riêng của ông A, do ông A mua bằng tài sản riêng/được tặng cho riêng/được thừa kế riêng hoặc có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng ông A về nội dung thửa đất được phân chia là tài sản riêng của ông A (Lưu ý, văn bản phân chia tài sản chung của vợ chồng phải được công chứng/chứng thực), thì có đủ căn cứ để anh có thể giao kết hợp đồng nhận chuyển nhượng thửa đất với ông A mà không cần chữ ký của người vợ.
Tuy nhiên, khi chưa được xác thực có tồn tại văn bản cam kết của người vợ hoặc văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng ông A hay không thì chưa thể xác định được thông tin của bên môi giới là đúng hay sai.
Mặt khác, việc chỉ có ông A ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất để làm chứng cứ chứng minh thửa đất là tài sản riêng của ông A là chưa đủ. Không loại trừ trường hợp trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng, thì vợ chồng ông A chỉ có văn bản ủy quyền về việc ông A được ủy quyền của người vợ trong việc tự quyết định, ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng QSD đất này.
Vì vậy, về quan điểm cá nhân khi tư vấn, luật sư cho rằng chưa đủ căn cứ để xác định đây là tài sản riêng của ông A.
Thứ hai, thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh rủi ro pháp lý:
Theo quy định của Luật đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nơi có bất động sản.
Như vậy về thủ tục nhận chuyển nhượng QSD đất gồm các bước như sau:
-
Lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất (nên lựa chọn công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng).
-
Nộp hồ sơ đăng ký biến động để sang tên trên giấy chứng nhận QSD đất cho người mua. Lưu ý về các khoản nghĩa vụ tài chính mà người mua phải nộp bao gồm lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị thửa đất, các khoản lệ phí đăng ký biến động theo mức thu do UBND tỉnh nơi có đất ban hành.
Trong khi đó, người bán sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS là 2% giá trị thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai sẽ chỉ thực hiện việc đăng ký biến động sang tên cho người mua khi có chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân từ người bán, hoặc có tờ khai thuế thu nhập cá nhân của người bán kê khai thuộc trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân.
Về điều kiện chuyển nhượng QSD đất theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024, bao gồm đầy đủ các điều kiện sau:
-
Có Giấy chứng nhận QSD đất;
-
Đất không có tranh chấp;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Trong thời hạn sử dụng đất
Vì vậy, để tránh rủi ro, trước khi quyết định nhận chuyển nhượng QSD đất, anh nên yêu cầu bên môi giới cung cấp bản gốc giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất anh dự định mua, cung cấp giấy tờ xác nhận của vợ ông A về việc tài sản thuộc sở hữu riêng của ông A, hoặc anh cũng có thể liên hệ tới Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để xin trích lục hồ sơ thửa đất để làm rõ các thông tin về quy hoạch sử dụng đất (xem xét thửa đất có bị thu hồi do có quy hoạch sử dụng đất hay không?), xem xét thửa đất có đang bị tranh chấp hay không?
Về nguyên tắc công chứng hợp đồng, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp của việc chuyển nhượng QSD đất. Công chứng viên sẽ không chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận QSD đất để khẳng định tài sản là chung, hay riêng mà vẫn phải căn cứ vào các chứng cứ chứng minh mà bên bán cung cấp, như giấy tờ thỏa thuận của người vợ hoặc chứng cứ chứng minh nguồn gốc tài sản được tặng cho riêng/được thừa kế riêng. Vì vậy, khi anh thực hiện việc nhận chuyển nhượng QSD đất từ ông A, văn phòng công chứng sẽ rà soát và kiểm tra các giấy tờ cần thiết để xác định thửa đất có phải tài sản riêng của ông A hay không?
Thứ ba, Bên chuyển nhượng cần phải cung cấp các giấy tờ để chứng minh đủ điều kiện chuyển nhượng?
Ngoài giấy tờ là Giấy chứng nhận QSD đất để chứng minh điều kiện chuyển nhượng theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024 nêu trên và giấy tờ chứng minh tài sản riêng của ông A, người bán đã chứng minh được thửa đất đủ điều kiện chuyển nhượng, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì theo quy định cần phải có Bản trích đo thửa đất mới tách. Các điều kiện như thửa đất không bị kê biên, không có tranh chấp sẽ được người bán cam đoan trong hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập tại văn văn phòng công chứng.
Vì vậy, điều kiện cần là bên bán phải cung cấp được các giấy tờ sau:
-
Bản gốc Giấy chứng nhận QSD đất, trong đó thể hiện về thông tin phần diện tích đất mà anh muốn mua.
-
Bản gốc trích đo thửa đất mới tách;
-
Văn bản cam kết/Văn bản thỏa thuận tài sản riêng của vợ ông A.
Thứ tư, việc anh muốn đứng tên thửa đất 1 mình khi đang trong thời kỳ hôn nhân
Theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014, thì quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Do vậy nếu trường hợp anh sử dụng khoản tiền riêng của anh, bao gồm tiền có được trước khi kết hôn, khoản tiền được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được sau khi bán tài sản riêng của anh thì QSD đất anh mua bằng khoản tiền riêng này cũng là tài sản riêng. Trường hợp này, để tránh tranh chấp phát sinh giữa anh và vợ và cũng đảm bảo có chứng cứ chứng minh tài sản riêng thì anh có thể yêu cầu người vợ ký Bản xác nhận tài sản riêng, trong đó nội dung cam kết của người vợ thể hiện rằng thừa nhận toàn bộ số tiền anh sử dụng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc là tiền anh được tặng cho riêng từ ai/được thừa kế riêng từ ai/có được do bán tài sản riêng nào/hoặc là khoản tiền riêng anh tiết kiệm trước hôn nhân thể hiện tại số tiết kiệm số ….., tại ngân hàng……..Văn bản cam kết này cũng cần được chứng thực tại Văn phòng công chứng để đảm bảo khách quan với người thứ ba sau này. Khi có một trong các giấy tờ này, văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc cấp giấy chứng nhận do mình anh đứng tên.
Tuy nhiên, theo như thông tin anh cung cấp, có thể xác định rằng anh mua thửa đất của ông A bằng tài sản chung của vợ chồng. Như vậy, QSD đất được mua bằng tài sản chung cũng được xác định là tài sản chung.
Theo quy định tại Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau:
“1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”
Do đó, trong trường hợp này, nếu anh muốn thực hiện thủ tục chỉ để mình anh đứng tên trên giấy chứng nhận QSD đất thì phải có văn bản thỏa thuận của vợ chồng anh về việc để anh đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất.
Do vợ anh không có mặt tại Văn phòng đăng ký đất đai khi làm thủ tục đăng ký sang tên giấy chứng nhận QSD đất. Vì vậy, để đảm bảo thực hiện việc ghi tên của mình anh trên Giấy chứng nhận được nhanh chóng và không gặp khó khăn thì sau khi lập hợp đồng chuyển nhượng QSD đất với ông A, anh nên gửi cho vợ anh bản scan hợp đồng chuyển nhượng để vợ anh liên hệ tới văn phòng công chứng nơi vợ anh đang cư trú, để lập văn bản đồng ý của người vợ về việc để anh đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất.
Sau này, để thuận tiện cho việc anh dễ dàng chuyển nhượng thửa đất mà không cần chữ ký của người vợ thì vợ chồng anh cần ký kết văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại Điều 38 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014. Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản là QSD đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực.
Đối với vướng mắc về vấn đề “Nếu 1 mình tôi ký Hợp đồng chuyển nhượng với bên mua, tôi cần làm các thủ tục nào khi không có vợ cùng ký?”:
Pháp luật đất đai và pháp luật dân sự không quy định bắt buộc phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng về việc sử dụng khoản tiền là tài sản chung để mua đất. Do vậy, về quy định thì anh không cần làm các thủ tục gì trước khi ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng thửa đất với ông A.
Khi anh lựa chọn văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng thì thông thường mỗi văn phòng công chứng sẽ yêu cầu cung cấp thêm các giấy tờ, văn bản cần thiết theo quy định riêng của Văn phòng công chứng. Theo đó, anh có thể yêu cầu bên môi giới liên hệ với văn phòng công chứng để làm rõ việc văn phòng công chứng có yêu cầu thêm giấy tờ gì của người vợ hay không?
Lưu ý:
Văn bản pháp luật được áp dụng có hiệu lực ở thời điểm tư vấn, liên hệ với Công ty Luật TNHH Tháng Mười để được tư vấn miễn phí và sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp - hiệu quả.
Quý khách hàng vui lòng liên hệ: Điện thoại: (024) 66.558.661 - 0936.500.818 Hoặc gửi về địa chỉ email: Congtyluatthang10@gmail.com
Sự hài lòng của bạn, là thành công của chúng tôi!
Bình luận: